Cách Nhận Biết Dự Án Căn Hộ “Ảo” Hoặc Rủi Ro Cao Khi Mua Căn Hộ

Dự án “ảo” hoặc rủi ro cao có thể khiến bạn mất trắng hàng tỷ đồng. Dưới đây là 10 dấu hiệu cảnh báo và cách kiểm tra.

Dự Án “Ảo” Là Gì?

Định nghĩa:

• Không có pháp lý đầy đủ
• CĐT kém năng lực tài chính
• Bán “trên giấy”, chưa được phép
• Hoặc không bao giờ hoàn thành

10 Dấu Hiệu Cảnh Báo Đỏ

🚩 1. Giá Rẻ Bất Thường

Dấu hiệu:

• Rẻ hơn thị trường 20-30%
• “Giá nội bộ đặc biệt chỉ hôm nay”

Thực tế: Không có bữa trưa miễn phí

🚩 2. CĐT Không Rõ Nguồn Gốc

Dấu hiệu:

• Công ty thành lập <2 năm
• Vốn điều lệ <50 tỷ
• Không có dự án nào trước đây
• Không tìm thấy thông tin trên Google

🚩 3. Không Có Giấy Phép

Dấu hiệu:

• Từ chối cho xem giấy phép xây dựng
• “Đang làm, sắp có”
• Chỉ có “quyết định chủ trương”

Thực tế: Không có GP = bán lậu

🚩 4. Địa Điểm Mơ Hồ

Dấu hiệu:

• Chỉ có phối cảnh 3D đẹp
• Không dẫn đến mặt bằng thực tế
• “Gần sân bay” nhưng cách 20km

Kiểm tra: Google Maps địa chỉ, đi xem thực tế

🚩 5. Quảng Cáo Quá Hoành Tráng

Dấu hiệu:

• Billboard khắp nơi nhưng không ai biết
• “Dự án bom tấn thế kỷ”
• Hứa hẹn lợi nhuận “chắc chắn” 20-30%/năm

Nguyên tắc: Quảng cáo càng hoành tráng, càng đáng nghi

🚩 6. Chỉ Nhận Tiền Mặt

Dấu hiệu:

• Không cho chuyển khoản
• Hoặc chuyển vào tài khoản cá nhân
• Không có hóa đơn đỏ

Red flag nghiêm trọng: Dễ chiếm đoạt

🚩 7. Ép Đặt Cọc Ngay

Dấu hiệu:

• “Còn 1 căn cuối, đặt cọc ngay không mất”
• “Giá tăng từ ngày mai”
• Không cho thời gian suy nghĩ

Thực tế: Dự án tốt không cần ép

🚩 8. Hợp Đồng Mập Mờ

Dấu hiệu:

• Hợp đồng tay không công chứng
• Thiếu thông tin: Diện tích, giá, tiến độ
• Không cam kết cấp sổ

🚩 9. Không Có Văn Phòng Giao Dịch

Dấu hiệu:

• Chỉ gặp tại quán cà phê
• Số điện thoại không cố định
• Website sơ sài, thiếu thông tin

🚩 10. Quy Hoạch Không Rõ Ràng

Dấu hiệu:

• “Đang xin phép quy hoạch”
• Đất nông nghiệp nhưng bán căn hộ
• Khu vực xa xôi, không có hạ tầng

Cách Kiểm Tra Nhanh

Bước 1: Google tên dự án + “lừa đảo” / “khiếu nại”

Bước 2: Tra cứu thông tin CĐT trên website Sở Xây dựng

Bước 3: Đến địa chỉ thực tế xem có công trường không

Bước 4: Hỏi UBND phường xem dự án có trong quy hoạch không

Bước 5: Kiểm tra trên diễn đàn BĐS: Batdongsan.com.vn, groups Facebook

Ví Dụ Thực Tế

Dự án “ảo” điển hình:

• Bán căn hộ cao cấp giá 25 triệu/m² (rẻ hơn thị trường 50%)
• CĐT là công ty mới thành lập
• Chỉ có phối cảnh 3D đẹp
• Mặt bằng thực tế là bãi đất trống
• Thu 500 tỷ từ 1,000 khách → biến mất

Dấu Hiệu Dự Án Uy Tín

✓ CĐT có 5+ dự án hoàn thành

✓ Giấy phép đầy đủ, công khai

✓ Công trường có thật, đúng tiến độ

✓ Giá ngang với thị trường (+/-10%)

✓ Ngân hàng lớn cho vay

✓ Hợp đồng rõ ràng, công chứng

---

Quy tắc vàng: Nếu có ≥3 dấu hiệu trên → TRÁNH XA. Nếu nghi ngờ 1% → không mua.

Nguyên tắc an toàn:

• Chỉ mua dự án CĐT uy tín
• Đã có giấy phép đầy đủ
• Đã có công trường thực tế
• Giá ngang thị trường

Lưu ý Đà Nẵng: Tránh xa các dự án condotel chưa được cấp sổ, đặc biệt khu vực Phạm Văn Đồng, Non Nước có nhiều dự án vướng pháp lý.

Nhớ: Mất 1-2 tuần kiểm tra kỹ để tránh mất 5-10 tỷ là hoàn toàn xứng đáng!