Cách Đọc Hiểu Bảng Hàng, Bảng Giá Căn Hộ Cao Cấp

Bảng hàng và bảng giá là “bản đồ kho báu” giúp bạn chọn căn đẹp giá tốt. Nhưng 70% khách hàng không biết đọc kỹ, dễ bị sale “dắt mũi” chọn căn không phù hợp.

Bảng Hàng Là Gì?

Bảng hàng (còn gọi là sơ đồ mặt bằng tổng thể) hiển thị:

• Vị trí tất cả các căn trong tòa/block
• Diện tích từng căn
• Số phòng ngủ
• Hướng ban công
• Trạng thái: Còn trống, đã đặt cọc, đã bán

Lưu ý: Mỗi CĐT có cách trình bày khác nhau, nhưng logic chung giống nhau.

Cấu Trúc Bảng Hàng Chuẩn

Bố cục tổng quát:

Tầng 30: [301][302][303][304] Thang máy [305][306][307][308]

Tầng 29: [291][292][293][294] Thang máy [295][296][297][298]

…

Quy ước màu:

Thông thường các căn sẽ được quy ước màu để phân biệt, ví dụ:

• ⬜ Trắng/Xanh lá: Còn trống
• 🟡 Vàng: Đã đặt cọc (chưa chắc chắn)
• 🔴 Đỏ/Xám: Đã bán (không mua được)

Thông tin chi tiết mỗi căn:

Ví dụ thực tế:

Mã căn	Tầng	DT (m²)	Phòng ngủ	Hướng	Giá/m²	Tổng giá	Trạng thái
C15-08	15	86.5	2PN	Đông Nam	62 tr	5.363 tỷ	Còn
C20-12	20	86.5	2PN	Đông	60 tr	5.190 tỷ	Đã đặt cọc
C25-08	25	86.5	2PN	Đông Nam	65 tr	5.623 tỷ	Còn

Giải mã:

• C15-08: C = Block/Tòa C, 15 = Tầng 15, 08 = Căn số 8
• DT: Diện tích thông thủy (có thể khác diện tim tường 3-5m²)
• 2PN: 2 phòng ngủ (+ 1-2 WC)

Cách Đọc Bảng Giá Chi Tiết

Giá gồm những gì?

Giá niêm yết (giá trên bảng):

• Giá căn hộ trần trần, tường trát
• Chưa VAT 10%
• Chưa phí bảo trì 2%

Tính toán thực tế:

Ví dụ: Căn 86.5m² giá 62 triệu/m² = 5.363 tỷ

• Giá căn hộ: 5.363 tỷ
  • VAT 10%: 536 triệu
  • Phí bảo trì 2%: 107 triệu
• = Tổng thanh toán: 6.006 tỷ

Chưa tính:

• Thuế trước bạ (2-10%)
• Phí sổ hồng (~0.5%)
• Nội thất (nếu bàn giao thô): 10-15%

Các loại giá thường gặp:

1. Giá niêm yết: Giá gốc trên bảng, chưa chiết khấu

2. Giá ưu đãi: Giá sau khi trừ chiết khấu (3-8%)

3. Giá thực thanh toán:

Giá niêm yết 

– Chiết khấu thanh toán sớm (3%)

– Chiết khấu mua nhiều căn (2%)

+ VAT (10%)

+ Phí bảo trì (2%)

= Giá cuối cùng

Ví dụ thực tế M Landmark:

• Giá niêm yết: 279 triệu/m²
• Chiết khấu: -12% (mở bán)
• Giá ưu đãi: 245.5 triệu/m²

Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá

1. Tầng:

• Tầng 1-5: Rẻ nhất (ồn, bụi)
• Tầng 6-10: Trung bình
• Tầng 15-25: Đắt nhất (view đẹp, yên tĩnh)
• Tầng >30: Giảm nhẹ (gió lớn, chờ thang lâu)
• Chênh lệch: 2-5 triệu/m² giữa các tầng

2. Hướng:

• Đông Nam (Đà Nẵng): +5-8 triệu/m²
• Nam: +3-5 triệu/m²
• Đông, Tây Bắc: Giá gốc
• Tây: -2-3 triệu/m² (nóng)

3. View:

• View biển trực diện: +15-25 triệu/m²
• View sông Hàn: +10-15 triệu/m²
• View thành phố: Giá gốc
• View hướng nội khu: -5-10 triệu/m²

4. Vị trí căn trong tầng:

• Căn góc: +3-5% (2 mặt thoáng)
• Căn giữa: Giá gốc
• Căn sát thang máy: -2-3% (ồn)

7 Mẹo Đọc Bảng Hàng Như Chuyên Gia

1. Đối chiếu mặt bằng:

• Xem bản vẽ chi tiết từng căn
• Kiểm tra hướng cửa chính, ban công
• Đảm bảo diện tích đúng như công bố

2. Hỏi rõ diện tích:

• “Diện tích 86.5m² là tim tường hay thông thủy?”
• Thông thủy (carpet area) = diện tích sử dụng thực tế
• Tim tường (built-up) = bao gồm tường, ban công

3. Kiểm tra trạng thái thật:

• Căn “đã đặt cọc” thường vẫn mua được (khách hủy nhiều)
• Hỏi thẳng: “Căn này khách đã thanh toán bao nhiêu %?”

4. So sánh giá căn tương đồng:

• Cùng diện tích, cùng hướng, khác tầng → chênh bao nhiêu?
• Nếu chênh quá 5-8 triệu/m² = bất hợp lý

5. Đọc kỹ ghi chú:

• “Giá chưa VAT”
• “Áp dụng đến hết tháng X”
• “Không áp dụng đồng thời với CK khác”

6. Xin bảng giá chính thức:

• Không tin lời nói, xin bảng giá có đóng dấu CĐT
• Chụp ảnh, quay video lại

7. Mang về nhà nghiên cứu:

• Không quyết định ngay tại căn hộ mẫu
• So sánh với 2-3 dự án khác
• Tính toán chi tiết trên Excel

Bẫy Thường Gặp

❌ “Căn này sắp hết, còn 1 căn duy nhất!” → Kiểm tra bảng hàng, thường còn nhiều căn tương tự

❌ “Giá này chỉ áp dụng hôm nay!” → Chính sách ưu đãi thường kéo dài 1-3 tháng

❌ “Tầng cao view đẹp, đắt hơn chút thôi!” → Tính kỹ, có thể chênh 500 triệu – 1 tỷ

❌ “Giá này bao gồm tất cả rồi!” → Hỏi rõ: VAT, phí bảo trì, nội thất có chưa?

---

Công thức vàng: Giá thực = Giá bảng × 1.12 (VAT + phí bảo trì) – Chiết khấu

Lưu ý: Sale thường báo giá/m² để “nghe rẻ”. Hãy nhân với diện tích để biết tổng tiền thật sự bạn phải trả.

Mang bảng hàng về, ngồi tính toán kỹ ít nhất 1-2 ngày trước khi quyết định.