Quy Trình Mua Bán Căn Hộ Cao Cấp Từ A-Z

Mua căn hộ cao cấp trải qua 8 bước chính với thời gian 3-12 tháng tùy dự án. Nắm rõ quy trình giúp bạn chủ động, tránh rủi ro và tiết kiệm thời gian.

Bước 1: Tìm Hiểu & Lựa Chọn (1-2 tháng)

Công việc:

• Xác định ngân sách, mục tiêu
• Nghiên cứu 5-7 dự án
• Đi xem thực tế
• So sánh vị trí, giá, tiện ích

Lưu ý: Không vội đặt cọc ngay lần đầu xem.

Bước 2: Đặt Cọc Giữ Chỗ (1-3 ngày)

Thực hiện:

• Chọn căn cụ thể trên bảng hàng
• Đặt cọc: 20-50 triệu
• Ký phiếu đặt cọc (booking)
• Thời gian giữ chỗ: 7-15 ngày

Giấy tờ cần có:

• CMND/CCCD
• Phiếu đặt cọc có đóng dấu CĐT

Lưu ý: Đọc kỹ điều khoản hoàn cọc nếu hủy.

Bước 3: Ký Hợp Đồng Đặt Cọc (7-15 ngày sau giữ chỗ)

Nội dung hợp đồng:

• Thông tin căn hộ: Mã căn, diện tích, giá
• Tiến độ thanh toán
• Thời gian bàn giao
• Cam kết CĐT
• Điều khoản phạt vi phạm

Thanh toán:

• Đợt 1: 10-30% giá trị căn hộ
• Ký hợp đồng, nhận biên lai chính thức

Lưu ý quan trọng:

• Đọc kỹ TOÀN BỘ hợp đồng
• Hỏi rõ thời gian cấp sổ hồng
• Yêu cầu bản copy có đóng dấu
• Có thể nhờ luật sư kiểm tra

Bước 4: Thanh Toán Theo Tiến Độ (6-24 tháng)

Lịch thanh toán thông thường:

Dự án đang xây:

• Đợt 1 (ký HĐ): 10-20%
• Đợt 2 (móng): 10-15%
• Đợt 3 (hoàn thiện thô): 20-30%
• Đợt 4 (hoàn thiện): 20-30%
• Đợt 5 (bàn giao): 10-20%

Dự án sắp bàn giao:

• Thanh toán nhanh hơn: 3-6 tháng
• Hoặc thanh toán 95% ngay

Nếu vay ngân hàng:

• Ngân hàng giải ngân theo tiến độ
• Cần nộp hồ sơ vay sớm (bước 3)

Bước 5: Hoàn Tất Thanh Toán & Nhận Nhà (Theo tiến độ dự án)

Trước nhận nhà 1 tháng:

• CĐT thông báo lịch bàn giao
• Thanh toán đợt cuối
• Nộp phí bảo trì 2%

Ngày nhận nhà:

• Ký biên bản bàn giao
• Kiểm tra căn hộ theo checklist
• Nhận chìa khóa, thẻ từ
• Nhận giấy tạm ngụ (nếu chưa có sổ)

Giấy tờ nhận được:

• Biên bản bàn giao
• Giấy chứng nhận tạm ngụ
• Sổ hướng dẫn sử dụng
• Bảo hành thiết bị

Bước 6: Ký Hợp Đồng Mua Bán Chính Thức (Sau bàn giao 1-3 tháng)

Nội dung:

• Hợp đồng mua bán theo luật
• Thay thế hợp đồng đặt cọc
• Cơ sở để làm sổ hồng

Thanh toán bổ sung:

• VAT 10% (nếu chưa đóng)
• Phí công chứng: 0.5-1%

Công chứng/chứng thực:

• Tại văn phòng công chứng
• Hoặc UBND (với hợp đồng <500 triệu)

Bước 7: Làm Sổ Hồng (3-12 tháng sau bàn giao)

Hồ sơ cần nộp:

• Hợp đồng mua bán công chứng
• CMND/CCCD
• Giấy đăng ký kết hôn (nếu có)
• Giấy ủy quyền (nếu không tự làm)

Phí phát sinh:

• Lệ phí trước bạ: 2% (nếu <700 triệu) hoặc 10%
• Phí sổ hồng: 0.5%
• Tổng: ~2.5-10.5% giá trị

Thời gian:

• CĐT làm hộ: 6-12 tháng
• Tự làm: 3-6 tháng (sau khi CĐT hoàn tất thủ tục)

Nhận sổ hồng:

• Kiểm tra thông tin: Họ tên, diện tích, thời hạn sở hữu (“-/-“)
• Giữ bản gốc cẩn thận

Bước 8: Đăng Ký Hộ Khẩu (Sau khi có sổ)

Thủ tục:

• Sổ hồng bản gốc
• Sổ hộ khẩu cũ
• Đơn đăng ký
• Nộp tại phường/quận

Thời gian: 7-15 ngày

Lưu Ý Quan Trọng

Kiểm tra pháp lý mỗi bước:

• Giấy phép xây dựng CĐT
• Tiến độ xây dựng thực tế
• Cam kết cấp sổ bằng văn bản

Giữ đầy đủ giấy tờ:

• Phiếu thu tiền
• Hợp đồng (tất cả phụ lục)
• Biên bản bàn giao
• Công chứng

Thời gian an toàn:

• Dự án mới: 18-36 tháng
• Dự án gần xong: 6-12 tháng

---

Tóm tắt timeline: Đặt cọc (1 ngày) → Ký HĐ (15 ngày) → Thanh toán (6-24 tháng) → Nhận nhà → Ký HĐ chính thức (1-3 tháng) → Sổ hồng (3-12 tháng).

Lời khuyên: Mỗi bước đều quan trọng, không được bỏ qua. Giữ chứng từ đầy đủ, kiểm tra kỹ trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào.