Thuế Và Phí Phát Sinh Khi Mua Bán Căn Hộ

Ngoài giá niêm yết, bạn phải trả thêm 12-23% các loại thuế và phí. Hiểu rõ giúp chuẩn bị tài chính đầy đủ và tránh bất ngờ.

Khi Mua: 4 Khoản Chính

1. VAT (Thuế Giá Trị Gia Tăng)

Mức thuế: 10% giá bán

Thời điểm: Thanh toán cùng đợt cuối hoặc khi nhận nhà

Ví dụ:

• Căn 5 tỷ → VAT = 500 triệu

Lưu ý:

• Một số CĐT đã tính VAT vào giá niêm yết
• Hỏi rõ: “Giá này đã bao gồm VAT chưa?”

2. Phí Bảo Trì

Mức phí: 2% giá bán

Thời điểm: Trước khi nhận nhà

Mục đích: Quỹ sửa chữa chung cư (thang máy, mái nhà, tường…)

Ví dụ:

• Căn 5 tỷ → Phí bảo trì = 100 triệu

Lưu ý: Không được hoàn lại, dùng chung cho toàn tòa

3. Thuế Trước Bạ

Mức thuế:

• 2% nếu giá trị <700 triệu/người
• 10% nếu giá trị ≥700 triệu/người

Thời điểm: Khi làm sổ hồng

Cách tính:

Ví dụ 1 – Mua 1 mình:

• Căn 5 tỷ, 1 người = 5 tỷ/người
• → Thuế 10% = 500 triệu

Ví dụ 2 – Mua chung vợ chồng:

• Căn 5 tỷ, 2 người = 2.5 tỷ/người
• → Vẫn thuế 10% = 500 triệu

Ví dụ 3 – Căn rẻ:

• Căn 1.2 tỷ, 2 người = 600 triệu/người
• → Thuế 2% = 24 triệu

Mẹo tiết kiệm: Mua chung nhiều người (bố mẹ, anh chị em) nếu tổng giá <700 triệu/người

4. Phí Sổ Hồng & Công Chứng

Lệ phí cấp sổ: 0.5% giá trị

Phí công chứng: 0.5-1% giá trị

Ví dụ:

• Căn 5 tỷ
• Lệ phí sổ: 25 triệu
• Công chứng: 25-50 triệu
• Tổng: 50-75 triệu

Tổng Chi Phí Khi Mua

Căn hộ 5 tỷ (2 vợ chồng):

– Giá niêm yết: 5,000 triệu

– VAT 10%: +500 triệu

– Phí bảo trì 2%: +100 triệu

– Thuế trước bạ 10%: +500 triệu

– Phí sổ + công chứng: +50-75 triệu

= Tổng thanh toán: 6,150-6,175 triệu

→ Chênh 23-23.5% so với giá niêm yết!

Khi Bán: 2 Khoản Chính

1. Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Mức thuế: 2% giá bán

Điều kiện miễn thuế:

• Bán lần đầu
• Là nhà ở duy nhất
• Diện tích <700 triệu (theo giá đất Nhà nước)

Ví dụ phải nộp thuế:

• Mua 5 tỷ (2020)
• Bán 6.5 tỷ (2025)
• Thuế: 2% × 6.5 tỷ = 130 triệu

2. Phí Môi Giới (Nếu Có)

Mức phí: 1-2% giá bán

Ví dụ:

• Bán 6.5 tỷ
• Phí môi giới 2% = 130 triệu

Mẹo Tiết Kiệm Thuế & Phí

✓ Mua chung nhiều người: Giảm thuế trước bạ nếu <700 triệu/người

✓ Giữ >2 năm mới bán: Một số trường hợp được giảm thuế

✓ Thương lượng: CĐT có thể hỗ trợ một phần VAT, phí bảo trì (khi mở bán)

✓ Tự làm sổ: Tiết kiệm phí dịch vụ của CĐT

✓ Bán trực tiếp: Không qua môi giới tiết kiệm 1-2%

So Sánh Mức Độ Chi Phí

Giá căn	Chi phí phát sinh	Tổng thực tế
3 tỷ	~700 triệu	3.7 tỷ
5 tỷ	~1,150 triệu	6.15 tỷ
8 tỷ	~1,840 triệu	9.84 tỷ
10 tỷ	~2,300 triệu	12.3 tỷ

---

Công thức nhanh: Tổng cần có = Giá niêm yết × 1.23 (mua) hoặc ×0.98 (bán)

Lưu ý quan trọng: Luôn hỏi CĐT/người bán chi tiết từng khoản phí. Đừng để bất ngờ khi đến lúc thanh toán!

Đặc biệt tại Đà Nẵng: Một số dự án cao cấp CĐT hỗ trợ 50% phí bảo trì khi mở bán. Tận dụng để tiết kiệm!