Tính Toán Roi & Cash Flow Cơ Bản

ROI và cash flow là hai chỉ số quan trọng nhất để đánh giá hiệu quả đầu tư căn hộ. Hiểu rõ cách tính giúp bạn quyết định đúng đắn và tránh “đầu tư mù”.

ROI Là Gì?

ROI (Return on Investment): Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư, tính theo %/năm.

Công thức cơ bản:

ROI = (Lợi nhuận ròng / Vốn đầu tư) × 100%

Lợi nhuận ròng = Thu nhập – Chi phí

Cách Tính ROI Cho Thuê

Công thức đầy đủ:

ROI = [(Thu nhập thuê × 12 tháng) – Chi phí] / Tổng vốn × 100%

Ví dụ thực tế Đà Nẵng:

Mua căn hộ Capital Square để cho thuê:

• Giá mua: 5 tỷ
• Nội thất (nếu bàn giao thô): +500 triệu
• Tổng vốn: 5.5 tỷ

Thu nhập:

• Cho thuê: 25 triệu/tháng × 12 = 300 triệu/năm

Chi phí hàng năm:

• Phí quản lý: 3 triệu/tháng × 12 = 36 triệu
• Sửa chữa, bảo dưỡng: 20 triệu
• Trống căn 1 tháng: -25 triệu
• Thuế thu nhập cho thuê (5%): 15 triệu
• Tổng chi phí: 96 triệu

Tính ROI:

ROI = (300 – 96) / 5,500 × 100% = 3.7%/năm

Cộng tăng giá tài sản (nếu giữ lâu dài):

• Tăng giá khu vực: 8%/năm
• Tổng ROI: 3.7% + 8% = 11.7%/năm

ROI Lướt Sóng (Flipping)

Công thức:

ROI = (Giá bán – Giá mua – Chi phí) / Vốn bỏ ra × 100%

Ví dụ:

• Mua Time Square giai đoạn 1: 5 tỷ
• Đặt cọc 30%: 1.5 tỷ
• Sau 12 tháng bán: 5.8 tỷ
• Chi phí (phí sang tên): 100 triệu

Tính ROI:

ROI = (5.8 – 5 – 0.1) / 1.5 × 100% = 46.7%/năm

Cash Flow Là Gì?

Cash Flow: Dòng tiền thuần hàng tháng sau khi trừ tất cả chi phí.

Công thức:

Cash Flow = Thu nhập – (Chi phí + Trả nợ ngân hàng)

3 trạng thái cash flow:

Positive Cash Flow (+): Thu > Chi

• Tốt, có lãi hàng tháng
• Phù hợp đầu tư dài hạn

Neutral Cash Flow (0): Thu = Chi

• Hòa vốn, chờ tăng giá tài sản

Negative Cash Flow (-): Thu < Chi

• Lỗ hàng tháng, phải bù từ túi
• Chỉ chấp nhận nếu kỳ vọng tăng giá mạnh

Tính Cash Flow Khi Vay Ngân Hàng

Ví dụ thực tế:

Mua căn M Landmark 10 tỷ:

• Vay 70%: 7 tỷ
• Trả trước: 3 tỷ
• Lãi suất: 8%/năm
• Thời hạn: 20 năm
• Trả hàng tháng: 58.5 triệu

Cho thuê:

• Thu nhập: 50 triệu/tháng
• Phí quản lý: 5 triệu/tháng

Tính Cash Flow:

Cash Flow = 50 – 5 – 58.5 = -13.5 triệu/tháng

→ Negative cash flow, phải bù 13.5 triệu/tháng từ túi.

Có nên mua không?

• Nếu tin căn hộ tăng 12-15%/năm → Có thể chấp nhận
• Nếu không có nguồn thu khác → Rủi ro cao

Các Yếu Tố Ảnh Hưởng ROI

1. Giá thuê thị trường:

• Khu An Thượng: 20-30 triệu/tháng
• Sơn Trà: 25-35 triệu/tháng
• Ven sông Hàn: 40-60 triệu/tháng

2. Tỷ lệ lấp đầy:

• Căn đẹp, giá hợp lý: 85-90%
• Căn trung bình: 70-80%
• Căn kém: 50-60%

3. Chi phí vận hành:

• Phí quản lý: 12,000-20,000đ/m²/tháng
• Sửa chữa: 20-30 triệu/năm
• Thuế: 5% thu nhập cho thuê

4. Đòn bẩy tài chính:

• Vay 0% → ROI thấp nhưng an toàn
• Vay 70% → ROI cao nhưng rủi ro

Chỉ Số ROI Tốt Tại Đà Nẵng

Cho thuê dài hạn:

• Tốt: >7%/năm
• Trung bình: 5-7%/năm
• Kém: <5%/năm

Cho thuê ngắn hạn (Airbnb):

• Tốt: >10%/năm
• Trung bình: 7-10%/năm
• Kém: <7%/năm

Tổng ROI (cho thuê + tăng giá):

• Xuất sắc: >15%/năm
• Tốt: 12-15%/năm
• Trung bình: 8-12%/năm
• Kém: <8%/năm

Công Cụ Tính Toán

Excel Template (tự tạo):

Bạn có thể tự tạo file Excel hoặc Google sheets để tính toán ROI tự động

Website/App:

• Mortgage Calculator (tính lãi vay)
• ROI Calculator (tính ROI)

5 Sai Lầm Khi Tính ROI

❌ Quên chi phí phát sinh: Phí quản lý, sửa chữa, thuế

❌ Không tính trống căn: Thực tế trống 1-2 tháng/năm

❌ Chỉ tính ROI cho thuê: Quên tăng giá tài sản

❌ Tin lời sale 100%: “ROI 12%/năm” thường là con số lý tưởng

❌ Không tính đòn bẩy: Vay 70% làm ROI khác hoàn toàn

---

Công thức vàng: ROI tốt = Thu nhập cao + Chi phí thấp + Tăng giá ổn định

Lời khuyên: Trước khi mua, tính toán kỹ ROI và cash flow trên Excel. Nếu ROI <8%/năm và cash flow âm → Cân nhắc kỹ hoặc tìm căn khác.Lưu ý: Đà Nẵng là thành phố du lịch, cho thuê ngắn hạn ROI cao hơn cho thuê dài hạn 2-3%, nhưng mất công quản lý hơn.