Phân Biệt Lãi Suất Cố Định Với Lãi Suất Thả Nổi

Chọn đúng loại lãi suất có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đồng. Hiểu rõ sự khác biệt giúp quyết định thông minh khi vay mua nhà.

Lãi Suất Cố Định

Định nghĩa: Lãi suất không thay đổi trong thời gian nhất định (thường 1-5 năm đầu).

Cách hoạt động:

• Năm 1-3: Cố định 7.5%/năm
• Sau đó: Chuyển sang thả nổi

Ví dụ vay 3.5 tỷ:

• Năm 1-3: Trả 29.3 triệu/tháng (cố định)
• Năm 4 trở đi: Tùy lãi suất thị trường (có thể 25-35 triệu/tháng)

Ưu điểm:

• Ổn định, dễ lập kế hoạch tài chính
• Không lo lãi suất tăng đột ngột
• Phù hợp người thích an toàn

Nhược điểm:

• Lãi cao hơn thả nổi 0.5-1.5%/năm
• Không hưởng lợi khi lãi thị trường giảm
• Phạt nặng nếu trả nợ sớm (2-3%)

Lãi Suất Thả Nổi

Định nghĩa: Lãi suất thay đổi theo thị trường, điều chỉnh 3-6 tháng/lần.

Cách hoạt động:

• Q1/2025: 8.5%/năm → trả 28 triệu/tháng
• Q2/2025: 9.2%/năm → trả 29.5 triệu/tháng
• Q3/2025: 8%/năm → trả 27 triệu/tháng

Công thức tính:

Lãi thả nổi = Lãi suất cơ bản (VD: SIBOR) + Biên độ NH (2-4%)

Ưu điểm:

• Lãi thấp hơn cố định ban đầu
• Hưởng lợi khi lãi thị trường giảm
• Linh hoạt, trả nợ sớm ít phạt

Nhược điểm:

• Không chắc chắn, khó dự tính
• Rủi ro tăng lãi đột ngột
• Áp lực tâm lý khi thị trường biến động

So Sánh Chi Phí Thực Tế

Kịch bản vay 3.5 tỷ, 20 năm:

Cố định 3 năm (7.5% → 9%):

• Năm 1-3: 29.1 triệu/tháng
• Năm 4-20: 31.5 triệu/tháng
• Tổng lãi 20 năm: 3.8 tỷ

Thả nổi (trung bình 8.5%):

• Trung bình: 29.8 triệu/tháng
• Tổng lãi 20 năm: 3.65 tỷ

→ Tiết kiệm 150 triệu với thả nổi (nếu lãi ổn định)

Loại Kết Hợp (Phổ Biến Nhất)

Gói ưu đãi ngân hàng:

• Năm 1-2: Cố định 6-7% (ưu đãi)
• Năm 3-5: Cố định 8-9%
• Sau năm 5: Thả nổi

Ưu điểm:

• Hưởng lãi thấp đầu kỳ
• Ổn định 3-5 năm đầu
• Linh hoạt sau đó

Khi Nào Chọn Loại Nào?

Chọn cố định nếu:

• Thu nhập cố định, không chịu rủi ro
• Dự báo lãi suất sẽ tăng mạnh
• Cần ổn định để lập ngân sách
• Vay lần đầu, chưa có kinh nghiệm

Chọn thả nổi nếu:

• Thu nhập cao, linh hoạt
• Dự báo lãi suất giảm hoặc ổn định
• Có khả năng trả nợ sớm
• Muốn tiết kiệm chi phí dài hạn

Xu Hướng Lãi Suất Việt Nam

2020-2021: Thấp kỷ lục 6-8%

2022-2023: Tăng mạnh lên 11-13%

2024-2025: Giảm về 8-10%

→ Dự báo: Ổn định quanh 8-9% trong 2-3 năm tới

Mẹo Tối Ưu Chi Phí

✓ Cố định 2-3 năm đầu: Tận dụng ưu đãi, sau đó chuyển thả nổi

✓ Theo dõi lãi suất: Refinance (vay lại) khi có lãi tốt hơn

✓ Trả nợ gốc sớm: Đặc biệt với thả nổi

✓ Thương lượng với NH: Khách hàng thân thiết được ưu đãi

---

Kết luận: Cố định an toàn nhưng đắt hơn. Thả nổi rẻ hơn nhưng rủi ro. Gói kết hợp (cố định 3-5 năm đầu) là lựa chọn cân bằng nhất.

Khuyến nghị Đà Nẵng: Với xu hướng lãi suất ổn định, nên chọn cố định 3 năm đầu (hưởng ưu đãi), sau đó chuyển thả nổi để tiết kiệm.