Cách Tính Khả Năng Vay Tối Đa Khi Mua Căn Hộ

Biết khả năng vay giúp xác định mức giá căn hộ phù hợp với tài chính. Dưới đây là công thức và cách tính chính xác.

Công Thức Cơ Bản

Công thức ngân hàng áp dụng:

Khoản vay tối đa = Thu nhập hàng tháng × 30-40% × Số tháng vay

Nguyên tắc vàng: Trả nợ hàng tháng không quá 30-40% thu nhập.

Các Yếu Tố Quyết Định

1. Thu nhập ròng hàng tháng

• Lương cơ bản + phụ cấp + thưởng
• Chỉ tính thu nhập chính thức, có chứng từ
• Thu nhập vợ chồng được cộng gộp

2. Tỷ lệ cho vay

• Căn hộ cao cấp: 70-80% giá trị
• Tối đa: 80%

3. Thời gian vay

• Ngắn nhất: 5 năm
• Dài nhất: 25 năm
• Tối ưu: 15-20 năm

4. Lãi suất

• Hiện tại: 8-12%/năm
• Thường tính: 8-9%/năm

Cách Tính Chi Tiết

Bước 1: Tính khoản trả hàng tháng tối đa

Thu nhập: 80 triệu/tháng

Trả nợ tối đa: 80 × 40% = 32 triệu/tháng

Bước 2: Tính số tiền vay được

Dùng công thức hoặc máy tính online:

Trả 32 triệu/tháng

Lãi suất 8%/năm

Thời hạn 20 năm (240 tháng)

→ Vay tối đa: 3.84 tỷ

Bước 3: Tính giá căn hộ có thể mua

Vay: 3.84 tỷ (80% giá trị)

→ Giá căn hộ: 3.84 ÷ 0.8 = 4.8 tỷ

Bước 4: Tính vốn cần có sẵn

Giá căn: 4.8 tỷ

Trả trước 20%: 960 triệu

Phí phát sinh (12%): 576 triệu

→ Cần có sẵn: 1.54 tỷ

Ví Dụ Thực Tế

Trường hợp 1 – Thu nhập 50 triệu/tháng:

• Trả nợ tối đa: 20 triệu/tháng
• Vay 20 năm, 8%: 2.4 tỷ
• Giá căn mua được: 3 tỷ (vay 80%)
• Vốn cần: 1 tỷ

Trường hợp 2 – Vợ chồng cộng 120 triệu/tháng:

• Trả nợ tối đa: 48 triệu/tháng
• Vay 20 năm, 8%: 5.76 tỷ
• Giá căn mua được: 7.2 tỷ
• Vốn cần: 2.3 tỷ

Công Thức Nhanh (Rule of Thumb)

Thu nhập × 48 = Số tiền vay được (20 năm, 8%)

Ví dụ:

– Thu nhập 80 triệu

– 80 × 48 = 3.84 tỷ

Cách Tăng Khả Năng Vay

✓ Vay chung vợ chồng: Cộng thu nhập cả hai

✓ Kéo dài thời gian vay: 25 năm thay vì 15 năm

✓ Có tài sản thế chấp bổ sung: Nhà đất, sổ tiết kiệm

✓ Tăng thu nhập chính thức: Đàm phán lương qua tài khoản

✓ Vay 70% thay vì 80%: Dễ duyệt hơn

Công Cụ Tính Nhanh

Excel/Google Sheets: Hàm PMT

=PMT(8%/12, 240, -3840000000)

= 32,133,494đ/tháng

Website:

• Vay.vn
• Mortgage Calculator

Lưu Ý Quan Trọng

⚠️ Không vay quá 40% thu nhập: Để dự phòng chi phí đột xuất

⚠️ Tính cả chi phí sinh hoạt: Còn ít nhất 60% cho cuộc sống

⚠️ Chuẩn bị tài chính dự phòng: 6-12 tháng chi tiêu

---

Công thức nhớ nhanh: Thu nhập hàng tháng × 48 = Khả năng vay 20 năm.

Lời khuyên: Vay 70-80% khả năng tối đa thôi, giữ lại 20-30% để an toàn. Đừng vay quá khả năng vì áp lực trả nợ rất lớn!