Có Nên Mua Time Square Đà Nẵng (2025)? Phân Tích Chuyên Sâu Rủi Ro & Cơ Hội

Bạn đang phân vân “có nên mua Time Square Đà Nẵng”? Một bên là vị trí kim cương ven biển Mỹ Khê, một bên là lịch sử dự án treo và pháp lý chuyển đổi phức tạp. Đây là quyết định 50/50. Bài viết này sẽ phân tích khách quan để bạn tự ra quyết định dựa trên mức độ chấp nhận rủi ro của mình.

Time Square Đà Nẵng là dự án căn hộ chung cư cao cấp view biển phù hợp cho nhà đầu tư dài hạn chấp nhận rủi ro, không dành cho người cần an toàn tuyệt đối hoặc lướt sóng ngắn hạn.

Xem thêm: Review Time Square Đà Nẵng: Bóc Tách Pháp Lý, Tiến Độ & Có Nên Mua Trong Năm 2025?

Tiêu chí	Đánh giá
Cơ hội lớn nhất	Vị trí 4 mặt tiền hiếm có ven biển Mỹ Khê, sở hữu lâu dài (không phải 50 năm), giá có thể tốt sau chiết khấu
Rủi ro lớn nhất	Lịch sử CĐT Kim Long Nam phức tạp, dự án từng treo 6+ năm, chất lượng hoàn thiện sau thời gian dài dở dang
Phù hợp với ai	Người mua căn hộ cao cấp Đà Nẵng để ở dài hạn hoặc cho thuê, chấp nhận rủi ro về CĐT và chất lượng
Không phù hợp với ai	Nhà đầu tư cần thanh khoản nhanh, người yêu cầu dự án có lý lịch sạch và CĐT mạnh 100%

Rủi Ro Lớn Nhất: Bóc Tách Lịch Sử Pháp Lý & Uy Tín Chủ Đầu Tư

Nhìn lại “Dự án siêu treo”: Chuyện gì đã xảy ra với Time Square?

Time Square khởi công năm 2017, dự kiến hoàn thành 2019 nhưng gặp vướng mắc nên đến 2023 dự án mới xây xong phần thô. Đây không phải “trì hoãn nhẹ” mà là dự án bị treo gần 6 năm, một khoảng thời gian đủ dài để làm lung lay niềm tin của bất kỳ nhà đầu tư nào.

Lý do chính của sự trì hoãn:

Ban đầu dự án được phê duyệt xây dựng là condotel (căn hộ khách sạn). Tuy nhiên, mãi đến tháng 5/2023, 4 tòa tháp CT1, CT2, CT3, CT7 mới được UBND thành phố Đà Nẵng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị để xây nhà chung cư.

Điều này có nghĩa gì? Trong suốt 6 năm, dự án bị “đóng băng” vì vấn đề pháp lý chuyển đổi chức năng. Rủi ro ở đây là: chất lượng xây dựng sau thời gian dài bỏ dở và tiến độ bàn giao có thể tiếp tục trễ hẹn.

Tin tức tích cực (2025): Ngày 23/5/2025, nhà thầu Newtecons chính thức khởi công giai đoạn hoàn thiện cho CT1 & CT2 sau thời gian điều chỉnh thiết kế. Đây là dấu hiệu cho thấy dự án đang được đẩy nhanh trở lại.

Phân tích Quyết định chuyển đổi từ Condotel sang Chung cư

Lợi ích (dành cho người mua):

Sau khi chuyển đổi, thời hạn sử dụng đất được kéo dài đến ngày 30/3/2056, với hình thức sở hữu là sở hữu lâu dài thay vì 50 năm như condotel. Đây là điểm cộng lớn vì sở hữu lâu dài giúp giá trị tài sản ổn định hơn trong dài hạn.

Rủi ro cần theo dõi:

• Đã hoàn tất 100% thủ tục chưa? Quyết định chuyển đổi đã có, nhưng các thủ tục về PCCC (phòng cháy chữa cháy) cho chức năng chung cư đã được nghiệm thu chưa? (cần xác nhận với CĐT)
• Thiết kế có điều chỉnh? Chuyển từ condotel sang chung cư có thể ảnh hưởng đến thiết kế nội thất, diện tích căn hộ, hoặc hệ thống PCCC. Cần hỏi rõ Sales về điểm này.

Đánh giá uy tín CĐT Kim Long Nam: Họ là ai và năng lực đến đâu?

Đây là phần nhạy cảm nhất. Kim Long Nam Group được thành lập vào tháng 4/2015, ban đầu kinh doanh ô tô. Năm 2017 nâng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng. Chủ tịch là ông Trương Đình Trung.

Mối quan hệ với Tập đoàn Phương Trang:

Ông Trương Đình Trung từng là Phó giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang. Kim Long Nam có địa chỉ trụ sở tại Đà Nẵng cũng là địa chỉ của một số công ty thuộc Tập đoàn Phương Trang.

Theo lãnh đạo Tập đoàn Phương Trang, Kim Long Nam chỉ là đại lý phân phối trong một số dự án khác.

Lịch sử gây tranh cãi:

Dự án Time Square nằm trên khu đất ký hiệu CT4, CT5 từng bị Thanh tra Chính phủ kết luận có sai phạm về chuyển nhượng đất. Năm 2008, lô đất này có liên quan đến ông Vũ “nhôm”.

Đánh giá khách quan:

• Ưu điểm: Có nguồn lực tài chính (vốn điều lệ 2.000 tỷ), đang hợp tác với nhà thầu uy tín Newtecons.
• Nhược điểm: CĐT còn trẻ (10 năm tuổi), lịch sử dự án có vấn đề về pháp lý đất đai và tiến độ. Không phải là “ông lớn” như Sun Group, Novaland hay Vingroup.

Rủi ro: Nếu bạn yêu cầu CĐT có lý lịch sạch 100%, Time Square không phải lựa chọn phù hợp.

Cơ Hội Lớn Nhất: Vị Trí Kim Cương & Pháp Lý Sở Hữu Lâu Dài

Phân tích Vị trí: Ngã tư Võ Nguyên Giáp – Phạm Văn Đồng

Time Square sở hữu vị trí 4 mặt tiền khi nằm ngay giao lộ Võ Nguyên Giáp và Phạm Văn Đồng, đối diện công viên Biển Đông và bãi biển Mỹ Khê. Đây là vị trí hiếm có khó tìm lại ở Đà Nẵng.

Tại sao vị trí này đặc biệt?

• Mặt tiền biển Mỹ Khê: Biển Mỹ Khê được Forbes bình chọn nằm trong Top 6 bãi biển đẹp nhất hành tinh.
• Gần công viên Biển Đông: Nơi tổ chức các sự kiện lớn như lễ hội pháo hoa quốc tế.
• Kết nối giao thông: Chỉ 3-5 phút đến trung tâm Hải Châu, cầu Sông Hàn, cầu Rồng.

So với các dự án khác trong khu vực (Alacarte, Monarchy, Mường Thanh), Time Square có lợi thế về số lượng mặt tiền (4 mặt) và view biển trực diện cho 80% căn hộ.

Tiềm năng khai thác cho thuê

Đây là điểm mạnh nếu bạn mua để đầu tư cho thuê:

• Nhu cầu du lịch cao: Khu vực biển Mỹ Khê là điểm nóng du lịch Đà Nẵng quanh năm.
• Giá cho thuê ổn định: Căn hộ 1PN ven biển Mỹ Khê có giá thuê 10-12.5 triệu/tháng, căn 2PN từ 13-17 triệu/tháng (cần xác nhận với CĐT).
• Lợi nhuận ước tính: Theo khảo sát thực tế khu vực, lợi nhuận cho thuê đạt 10-12%/năm (lưu ý: đây là ước tính, không phải cam kết).

Lợi thế so với condotel 50 năm: Vì đã chuyển sang chung cư với sở hữu lâu dài, bạn không bị ràng buộc ủy thác cho CĐT như một số dự án condotel khác. Bạn có thể tự khai thác hoặc cho thuê tự do.

Phân tích giá: Liệu có phải là một “món hời”?

Giá dự kiến chào bán từ 60-80 triệu/m2, bao gồm nội thất hoàn thiện cao cấp. Chính sách hiện tại có chiết khấu tối đa 18%/căn và tặng nội thất trị giá 400-600 triệu/căn.

So sánh với thị trường:

Các dự án chung cư cao cấp ven biển Mỹ Khê khác (Monarchy, Alacarte) có giá 70-100 triệu/m2. Nếu Time Square bán ở mức 60-65 triệu/m2 sau chiết khấu, đây có thể là mức giá hợp lý cho một dự án có lịch sử phức tạp.

Cảnh báo: Giá rẻ không phải lúc nào cũng là “món hời”. Cần cân nhắc kỹ về rủi ro CĐT và chất lượng hoàn thiện.

Bảng So Sánh Ưu Điểm vs. Nhược Điểm

Ưu điểm	Nhược điểm
Vị trí 4 mặt tiền hiếm có, đối diện biển Mỹ Khê	Lịch sử dự án treo 6 năm, có thể ảnh hưởng chất lượng
Sở hữu lâu dài (không phải 50 năm condotel)	CĐT Kim Long Nam còn trẻ, uy tín chưa vững
80% căn hộ view biển trực diện	Dự án từng liên quan đến các vụ việc pháp lý đất đai
Tiềm năng cho thuê cao (10-12%/năm)	Thanh khoản có thể thấp do tâm lý e ngại của thị trường
Giá có thể tốt sau chiết khấu (60-65 triệu/m2)	Tiến độ bàn giao có thể trễ hẹn (theo lịch sử)
Kết nối giao thông thuận lợi đến trung tâm	Chất lượng hoàn thiện cần được kiểm tra kỹ (dự án dở dang lâu)

Kết Luận Của Chuyên Gia Đoàn Kim Nga: 3 Kịch Bản Dành Cho Bạn

Kịch bản 1: Nếu bạn mua để ở

Có nên mua: Có thể cân nhắc NẾU:

• Bạn yêu thích vị trí ven biển Mỹ Khê và không có kế hoạch bán lại trong 5-10 năm tới.
• Bạn chấp nhận rủi ro về chất lượng hoàn thiện và sẵn sàng chi thêm chi phí sửa chữa nếu cần.
• Bạn đã kiểm tra kỹ hợp đồng về pháp lý sở hữu lâu dài.

Không nên mua NẾU:

• Bạn cần một ngôi nhà hoàn hảo từ lần bàn giao đầu tiên.
• Bạn lo lắng về chất lượng vật liệu sau thời gian dự án dở dang lâu.

Kịch bản 2: Nếu bạn mua để đầu tư cho thuê dài hạn

Có nên mua: Đây là kịch bản phù hợp NHẤT NẾU:

• Bạn là nhà đầu tư có kinh nghiệm, chấp nhận rủi ro để đổi lấy lợi nhuận 10-12%/năm.
• Bạn mua được giá tốt (dưới 65 triệu/m2 sau chiết khấu).
• Bạn tự khai thác cho thuê (Airbnb, hợp đồng dài hạn) thay vì phụ thuộc vào CĐT.

Lưu ý quan trọng:

• Lợi nhuận 10-12%/năm là ước tính, không phải cam kết.
• Cần tính thêm chi phí quản lý, bảo trì, thuế.

Không nên mua NẾU:

• Bạn cần dòng tiền ổn định từ cam kết lợi nhuận của CĐT (Time Square không có cam kết này).

Kịch bản 3: Nếu bạn mua để “lướt sóng” (bán lại ngắn hạn)

KHÔNG NÊN MUA. Đây là lựa chọn tồi nhất vì:

• Thanh khoản thấp: Lịch sử dự án phức tạp khiến nhiều người e ngại.
• Thị trường Đà Nẵng đang trong giai đoạn điều chỉnh, khó bán lại nhanh với giá cao.
• Bạn có thể bị “kẹt vốn” trong 2-3 năm.

Câu hỏi thường gặp khi mua căn hộ Capital Square Đà Nẵng

Lời khuyên cuối cùng từ Đoàn Kim Nga BĐS: Time Square Đà Nẵng không phải dự án cho tất cả mọi người. Đây là cơ hội dành cho những ai chấp nhận rủi ro để đổi lấy vị trí kim cương và giá tốt. Trước khi quyết định, hãy thuê luật sư kiểm tra hợp đồng, khảo sát thực tế công trường, và đặc biệt là hỏi kỹ 5 câu hỏi “sống còn” ở trên.