Condotel là loại hình bất động sản kết hợp căn hộ và khách sạn, cho phép chủ sở hữu vừa nghỉ dưỡng vừa khai thác cho thuê. Tại Đà Nẵng, thị trường condotel đang có dấu hiệu hồi phục với giá 40-154 triệu/m² và lợi suất cho thuê 4,2%/năm, nhưng vẫn tồn tại nhiều rủi ro pháp lý cần lưu ý.
Nếu bạn đang phân vân giữa việc mua condotel để đầu tư hay ở, bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ loại hình này, đánh giá đúng tiềm năng và rủi ro tại thị trường Đà Nẵng năm 2025.
Condotel là gì và khác gì so với căn hộ thông thường?
Condotel (viết tắt của Condominium và Hotel) là căn hộ khách sạn được sở hữu bởi cá nhân nhưng vận hành theo mô hình khách sạn. Điểm khác biệt cốt lõi là condotel phải có đơn vị quản lý chuyên nghiệp đứng ra vận hành, trong khi căn hộ thông thường do chủ sở hữu tự quản lý.
| Tiêu chí | Thông tin |
| Mục đích đất condotel | Đất thương mại dịch vụ |
| Mục đích đất căn hộ | Đất ở |
| Thời hạn sở hữu condotel | Tối đa 50 năm |
| Thời hạn sở hữu căn hộ | Lâu dài |
| Vận hành condotel | Đơn vị quản lý khách sạn |
| Vận hành căn hộ | Chủ sở hữu tự quản |
| Sổ hồng condotel | Rất khó cấp, vướng pháp lý |
| Sổ hồng căn hộ | Được cấp theo quy định |
| Thu nhập condotel | Chia sẻ lợi nhuận cho thuê |
| Thu nhập căn hộ | Thu toàn bộ tiền thuê |
| Sử dụng cá nhân condotel | Giới hạn số ngày mỗi năm |
| Sử dụng cá nhân căn hộ | Không giới hạn |
Tại Đà Nẵng, condotel thường tập trung ở khu vực ven biển như Võ Nguyên Giáp, Võ Văn Kiệt, gần bãi tắm Mỹ Khê và Non Nước.
Tình hình thị trường condotel Việt Nam và Đà Nẵng 2025
Thị trường condotel trải qua giai đoạn khó khăn từ 2020-2023, nhưng đang có dấu hiệu hồi phục.
Quý I/2024, chỉ 1% nguồn cung condotel được tiêu thụ với 64 căn giao dịch, giảm 65% so với cùng kỳ 2023, và 90% dự án không có giao dịch.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2024, làn sóng săn mua condotel tại Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn tăng mạnh với giá 1,4-2 tỷ đồng/căn 35-45m². Quý I/2025, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Trung Trung Bộ ghi nhận 350 sản phẩm, gấp 5 lần cùng kỳ năm trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 32%.
Tại Đà Nẵng cụ thể:
Giá rao bán condotel Đà Nẵng tăng 22% so với cùng kỳ 2023, với mức độ quan tâm tăng 45%. Lợi suất cho thuê đạt 4,2%/năm và giá cho thuê tăng 28,3% trong năm 2024.
Lượt tìm kiếm condotel Đà Nẵng từ Hà Nội tăng 30% quý III/2024, từ TP.HCM tăng 20%, cho thấy sức hút mạnh từ các nhà đầu tư lớn.
Lợi ích khi đầu tư condotel
Dòng tiền thụ động: Chủ sở hữu nhận phần chia sẻ lợi nhuận từ hoạt động cho thuê mà không cần tự vận hành. Tại Đà Nẵng, một căn 64m² giá 3,7 tỷ có thể cho thuê 15 triệu/tháng, tương đương khoảng 4,86% lợi nhuận gộp/năm.
Không phải quản lý trực tiếp: Đơn vị vận hành đảm nhiệm toàn bộ công tác bảo trì, tìm khách, dọn dẹp, giúp chủ sở hữu tiết kiệm thời gian và công sức.
Quyền sử dụng cá nhân: Chủ sở hữu được nghỉ dưỡng tại căn hộ của mình với số ngày nhất định mỗi năm (thường 14-30 ngày tùy dự án).
Tiện ích đầy đủ: Condotel thường có hồ bơi, gym, spa, nhà hàng và các dịch vụ khách sạn 4-5 sao.
Rủi ro và vướng mắc pháp lý condotel cần biết
Vấn đề sổ hồng
Đây là rủi ro lớn nhất. Mặc dù Nghị định 10/2023 cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel trên đất thương mại dịch vụ, nhưng thực tế rất ít dự án được cấp sổ.
Quy định hiện tại mới chỉ đề cập condotel trên đất ở, trong khi phần lớn dự án được phát triển trên đất thương mại dịch vụ, nên số dự án đủ điều kiện cấp sổ rất hiếm hoi
Tính đến nay, chỉ có 2 dự án được cấp sổ hồng: Cham Oasis Nha Trang và FLC Quy Nhơn.
Thời hạn sở hữu giới hạn
Condotel trên đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng tối đa 50 năm, khác với căn hộ thông thường được sở hữu lâu dài.
Phụ thuộc vào đơn vị vận hành
Lợi nhuận phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực của đơn vị quản lý. Nếu đơn vị vận hành yếu, tỷ lệ lấp đầy thấp, lợi nhuận sẽ không đạt kỳ vọng.
Cam kết lợi nhuận không đảm bảo
Nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12%/năm, nhưng thực tế thị trường cho thấy chính sách cam kết này được áp dụng rộng rãi do khó tiêu thụ và không có cơ sở pháp lý chặt chẽ.
Thanh khoản thấp
Quý I/2025, thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng mở bán, 97% là hàng tồn kho, nhưng lượng tiêu thụ chỉ 1,6% với 160 giao dịch.
Cách đánh giá dự án condotel tại Đà Nẵng
Vị trí và tiếp cận
Ưu tiên dự án trực diện biển (Mỹ Khê, Non Nước) hoặc gần các điểm du lịch. Khoảng cách đến sân bay, trung tâm thành phố dưới 15 phút sẽ thuận lợi cho việc cho thuê. Căn có view biển trực diện hoặc view thành phố không bị che chắn thường có giá trị cao hơn.
Chủ đầu tư và thương hiệu quản lý
Chọn chủ đầu tư uy tín như Vingroup, Sun Group, Novaland và đơn vị quản lý quốc tế như Nobu, Radisson, Marriott, InterContinental. Đơn vị quản lý mạnh sẽ đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao và dòng tiền ổn định.
Pháp lý dự án
Kiểm tra giấy phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch 1/500. Xác nhận mục đích sử dụng đất (đất thương mại dịch vụ hay đất ở). Hỏi rõ về khả năng cấp sổ hồng và thời hạn sử dụng. Yêu cầu hợp đồng mua bán rõ ràng, có công chứng.
Phân tích lợi nhuận thực tế
Với giá mua 3,7 tỷ cho căn 64m² tại Đà Nẵng, thu nhập 15 triệu/tháng tương đương 180 triệu/năm. Trừ chi phí phí quản lý, bảo trì, thuế khoảng 20-30% (36-54 triệu), lợi nhuận ròng còn 126-144 triệu/năm, tương đương 3,4-3,9% lợi nhuận ròng. So với lãi suất ngân hàng 4-5%/năm, mức lợi nhuận này chỉ hấp dẫn nếu kỳ vọng vào tăng giá tài sản.
Tỷ lệ lấp đầy và occupancy rate
Hỏi chủ đầu tư về tỷ lệ lấp đầy trung bình các năm gần đây, mức giá phòng trung bình, chính sách chia sẻ lợi nhuận cụ thể (%), và các tháng cao điểm hoặc thấp điểm. Những thông tin này giúp đánh giá chính xác tiềm năng sinh lời.
Checklist 10 bước trước khi mua condotel
| STT | Nội dung kiểm tra |
| 1 | Xác minh giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500 của dự án |
| 2 | Kiểm tra chủ đầu tư qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp |
| 3 | Xác nhận loại đất (thương mại dịch vụ hoặc đất ở) và thời hạn sử dụng |
| 4 | Đọc kỹ hợp đồng mua bán và hợp đồng hợp tác kinh doanh |
| 5 | Hỏi rõ chính sách chia sẻ lợi nhuận và nghĩa vụ chi phí |
| 6 | Tìm hiểu đơn vị quản lý vận hành và kinh nghiệm của họ |
| 7 | Khảo sát thực tế dự án, vị trí, tiến độ thi công |
| 8 | Tính toán lợi nhuận thực tế, so sánh với kênh đầu tư khác |
| 9 | Tham khảo ý kiến từ chủ sở hữu hiện tại nếu có |
| 10 | Tư vấn luật sư trước khi ký hợp đồng (khuyến nghị) |
Câu hỏi thường gặp khi đầu tư Condotel
Condotel có được cấp sổ hồng không?
Theo Nghị định 10/2023, condotel trên đất thương mại dịch vụ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình với thời hạn tối đa 50 năm. Tuy nhiên, thực tế rất ít dự án được cấp do thiếu hướng dẫn cụ thể và vướng mắc về loại đất.
Nên mua condotel để đầu tư hay để ở?
Condotel phù hợp với mục đích đầu tư và nghỉ dưỡng theo mùa, không phù hợp để ở lâu dài. Nếu mục đích chính là an cư, nên chọn căn hộ thông thường được cấp sổ hồng lâu dài.
Lợi nhuận condotel tại Đà Nẵng là bao nhiêu?
Lợi suất cho thuê trung bình tại Đà Nẵng là 4,2%/năm (theo Cục Thống kê), nhưng sau khi trừ chi phí, lợi nhuận ròng thường ở mức 3-4%/năm (cần xác nhận với chủ đầu tư).
Có nên tin vào cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư?
Cam kết lợi nhuận 8-12%/năm thường chỉ có giá trị trong 2-5 năm đầu và không có cơ sở pháp lý chặt chẽ. Nên xem đây là chính sách ưu đãi, không phải đảm bảo lâu dài.
Thời điểm nào phù hợp để mua condotel Đà Nẵng?
Hiện tại (đầu 2025) thị trường đang ở đáy với nhiều căn rao bán cắt lỗ 1,4-2 tỷ/căn, có thể là cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, cần đánh giá kỹ dự án và chấp nhận rủi ro pháp lý.
Lưu ý quan trọng: Thông tin trong bài viết mang tính tham khảo. Mọi quyết định đầu tư condotel đều cần được xem xét kỹ lưỡng, tư vấn với luật sư và xác minh trực tiếp với chủ đầu tư. Thị trường condotel có nhiều rủi ro pháp lý chưa được giải quyết hoàn toàn, nhà đầu tư cần thận trọng.
Thông tin tác giả
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS với hơn 10 năm hoạt động tại thị trường Đà Nẵng, có kinh nghiệm dày dặn, kiến thức chuyên môn cao trong các phân khúc: Căn hộ cao cấp, khách sạn, nhà phố, biệt thự, đất nền khu vực trung tâm, đắc địa,...
