Hiểu Các Loại Hợp Đồng: Đặt Cọc, Mua Bán, Chuyển Nhượng

Mỗi loại hợp đồng có giá trị pháp lý và mục đích khác nhau. Hiểu rõ giúp bạn bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp.

1. Hợp Đồng Đặt Cọc (Booking)

Bản chất: Thỏa thuận tạm thời giữa bạn và CĐT về ý định mua căn hộ.

Thời điểm: Khi bạn chọn căn và muốn giữ chỗ.

Nội dung chính:

• Thông tin căn hộ: Mã căn, diện tích, tầng
• Giá tạm tính
• Số tiền đặt cọc: 10-30% giá trị căn hộ
• Thời hạn giữ chỗ: 7-30 ngày
• Lịch thanh toán dự kiến
• Điều khoản hủy/hoàn cọc

Ví dụ thực tế:

• Căn 5 tỷ đặt cọc 500 triệu (10%)
• Giữ chỗ 15 ngày
• Nếu không ký HĐ chính thức sau 15 ngày → mất cọc hoặc được hoàn tùy điều khoản

Lưu ý quan trọng:

• Đọc kỹ điều kiện hoàn cọc
• Thường mất 30-50% nếu bạn hủy
• CĐT hoàn 100% nếu họ hủy

Giá trị pháp lý: Thấp, chủ yếu để giữ chỗ tạm thời.

2. Hợp Đồng Mua Bán

Có 2 loại:

A. Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai (HĐMB tương lai)

Thời điểm: Dự án đang xây hoặc chưa hoàn thiện.

Nội dung chính:

• Thông tin CĐT và người mua
• Mô tả căn hộ chi tiết (diện tích, vị trí, sơ đồ)
• Tổng giá trị thanh toán
• Lịch thanh toán theo tiến độ
• Thời gian bàn giao: Cụ thể (VD: quý 2/2026)
• Tiêu chuẩn bàn giao: Thô hay hoàn thiện
• Cam kết cấp sổ hồng
• Chính sách phạt chậm tiến độ
• Điều khoản bất khả kháng

Ví dụ thanh toán:

• Ký HĐ: 20% (1 tỷ)
• Hoàn thành móng: 20% (1 tỷ)
• Hoàn thiện thô: 30% (1.5 tỷ)
• Bàn giao: 30% (1.5 tỷ)

Giá trị pháp lý: Cao, ràng buộc hai bên theo luật.

B. Hợp đồng mua bán chính thức (sau bàn giao)

Thời điểm: Sau khi nhận nhà, trước khi làm sổ hồng.

Nội dung:

• Thay thế HĐMB tương lai
• Thông tin chính xác theo thực tế đã bàn giao
• Cơ sở để làm sổ hồng

Công chứng:

• Bắt buộc với giá trị >500 triệu
• Phí: 0.5-1% giá trị hợp đồng

3. Hợp Đồng Chuyển Nhượng

Bản chất: Bạn mua lại quyền/căn hộ từ người đã mua trước đó.

Có 2 trường hợp:

A. Chuyển nhượng quyền mua (chưa bàn giao)

Khi nào: Chủ cũ đã ký HĐMB tương lai với CĐT, muốn bán lại.

Quy trình:

1. Bạn thương lượng giá với chủ cũ
2. Ba bên (bạn – chủ cũ – CĐT) ký hợp đồng chuyển nhượng
3. CĐT chuyển tên trong hệ thống
4. Bạn thanh toán các đợt còn lại

Chi phí phát sinh:

• Phí chuyển nhượng: 1-2% (CĐT thu)
• Thuế: Chủ cũ chịu 2% (nếu bán <2 năm)

Ví dụ:

• Chủ cũ mua 5 tỷ, đã trả 3 tỷ
• Bán lại cho bạn 5.5 tỷ
• Bạn trả chủ cũ: 3.5 tỷ (gồm 3 tỷ gốc + 500 triệu lãi)
• Bạn trả CĐT: 2 tỷ còn lại theo tiến độ

B. Chuyển nhượng căn hộ (đã có sổ)

Khi nào: Căn hộ đã hoàn thiện, có sổ hồng.

Quy trình:

1. Thỏa thuận giá với chủ cũ
2. Ký hợp đồng mua bán
3. Công chứng hợp đồng
4. Nộp hồ sơ sang tên sổ hồng

Chi phí:

• Thuế trước bạ: 2% (người mua)
• Phí sang tên: 0.5%
• Công chứng: 0.5-1%
• Tổng: ~3-3.5%

So Sánh Nhanh

Loại HĐ	Thời điểm	Giá trị pháp lý	Công chứng
Đặt cọc	Chọn căn	Thấp	Không
Mua bán tương lai	Đang xây	Cao	Không bắt buộc
Mua bán chính thức	Sau bàn giao	Rất cao	Bắt buộc
Chuyển nhượng quyền	Chưa bàn giao	Cao	Không
Chuyển nhượng căn	Đã có sổ	Rất cao	Bắt buộc

7 Điều Cần Kiểm Tra Mọi HĐ

☑ Thông tin hai bên chính xác
☑ Mô tả tài sản cụ thể
☑ Giá trị, phương thức thanh toán rõ ràng
☑ Thời gian thực hiện cụ thể
☑ Quyền và nghĩa vụ từng bên
☑ Điều khoản phạt vi phạm
☑ Chữ ký, đóng dấu đầy đủ

---

Lời khuyên: Mọi hợp đồng trên 500 triệu nên nhờ luật sư xem trước khi ký. Chi phí 3-5 triệu có thể tránh mất hàng trăm triệu sau này.

Lưu ý Đà Nẵng: Khi chuyển nhượng, kiểm tra kỹ CĐT có chấp nhận không (một số dự án hạn chế chuyển nhượng trong 1-2 năm đầu).