Sale thường báo giá/m² để “nghe rẻ”, nhưng tổng giá trị mới là số tiền bạn phải trả. Hiểu rõ sự khác biệt giúp bạn so sánh chính xác và tránh bị “câu” bởi con số đẹp.
Giá/m² Là Gì?
Định nghĩa: Giá mỗi mét vuông diện tích căn hộ.
Công thức:
Giá/m² = Tổng giá căn hộ ÷ Diện tích
Ví dụ: Căn 80m² giá 4.8 tỷ → Giá/m² = 4.8 tỷ ÷ 80 = 60 triệu/m²
Ưu điểm:
- Dễ so sánh giữa các dự án khác diện tích
- Đánh giá vị trí, chất lượng dự án
- Theo dõi xu hướng thị trường
Nhược điểm:
- Không phản ánh số tiền thực tế phải trả
- Dễ gây nhầm lẫn khi so sánh
Tổng Giá Trị Là Gì?
Định nghĩa: Tổng số tiền phải thanh toán để sở hữu căn hộ.
Công thức đầy đủ:
Tổng giá = Giá niêm yết
+ VAT (10%)
+ Phí bảo trì (2%)
+ Thuế trước bạ (2-10%)
+ Phí sổ hồng (0.5%)
– Chiết khấu (nếu có)
Ví dụ thực tế:
- Căn 80m² × 60 triệu/m² = 4.8 tỷ
- VAT 10%: +480 triệu
- Phí bảo trì 2%: +96 triệu
- Thuế trước bạ 2%: +96 triệu (nếu <700 triệu/người)
- Tổng: 5.472 tỷ
→ Chênh 672 triệu so với giá niêm yết!
Khi Nào Dùng Giá/m²?
Dùng để:
✓ So sánh giữa các dự án khác khu vực
- Time Square: 55-65 triệu/m²
- Capital Square: 45-55 triệu/m²
- M Landmark: 179-279 triệu/m²
✓ Đánh giá mức giá hợp lý khu vực
- Khu An Thượng (Mỹ Khê): 50-70 triệu/m²
- Khu Sơn Trà: 60-90 triệu/m²
- Ven sông Hàn: 80-150 triệu/m²
✓ Theo dõi tăng giá
- 2023: 50 triệu/m²
- 2025: 60 triệu/m² → Tăng 20% trong 2 năm
Khi Nào Dùng Tổng Giá?
Dùng để:
✓ Tính khả năng tài chính
- Có 6 tỷ → mua được căn nào?
✓ Quyết định mua căn cụ thể
- Căn A: 80m² × 60tr = 4.8 tỷ (tổng ~5.5 tỷ)
- Căn B: 100m² × 55tr = 5.5 tỷ (tổng ~6.2 tỷ)
✓ Tính toán vay ngân hàng
- Tổng giá 6 tỷ
- Vay 70% = 4.2 tỷ
- Cần có sẵn: 1.8 tỷ
Bẫy Thường Gặp
Bẫy 1: Sale chỉ báo giá/m²
Sale: “Chỉ 55 triệu/m² thôi, rẻ lắm!”
Thực tế:
- Căn 120m² × 55tr = 6.6 tỷ
- VAT + phí = 7.4 tỷ → Không phải “55 triệu” như nghĩ!
Bẫy 2: So sánh sai
Sai: “Dự án A 60 triệu/m² rẻ hơn dự án B 65 triệu/m²”
Đúng phải so:
- Dự án A: Căn 100m² = 6 tỷ (tổng ~6.7 tỷ)
- Dự án B: Căn 80m² = 5.2 tỷ (tổng ~5.8 tỷ) → Dự án B thực ra rẻ hơn nếu bạn chỉ cần 80m²!
Bẫy 3: Diện tích ảo
- Quảng cáo: “45 triệu/m²”
- Diện tim tường: 90m²
- Diện thông thủy thực tế: 75m² → Giá thực = 90÷75 × 45 = 54 triệu/m²
Bảng So Sánh Thực Tế Đà Nẵng
| Dự án | Giá/m² | DT | Giá niêm yết | Tổng thực tế |
| Capital Square | 50tr | 80m² | 4.0 tỷ | 4.5 tỷ |
| Time Square | 60tr | 85m² | 5.1 tỷ | 5.7 tỷ |
| The Royal | 120tr | 100m² | 12 tỷ | 13.4 tỷ |
| M Landmark | 220tr | 65m² | 14.3 tỷ | 16 tỷ |
Nhận xét:
- M Landmark có giá/m² cao nhất (220tr)
- Nhưng diện tích nhỏ → tổng giá 16 tỷ
- The Royal giá/m² chỉ 120tr nhưng diện tích lớn → tổng 13.4 tỷ
5 Nguyên Tắc So Sánh Đúng
1. Hỏi cả hai loại giá:
- “Giá/m² là bao nhiêu?”
- “Tổng giá căn này bao nhiêu?”
- “Tổng thanh toán cuối cùng là bao nhiêu?”
2. Tính đủ chi phí phát sinh:
- VAT 10%
- Phí bảo trì 2%
- Thuế trước bạ 2-10%
- Phí sổ hồng 0.5% → Cộng thêm ~12-15% giá niêm yết
3. So diện tích thực tế:
- Hỏi rõ: “Diện tích tim tường hay thông thủy?”
- Yêu cầu xem bản vẽ chi tiết
4. Đổi về cùng đơn vị:
- Tất cả dự án đều tính về “tổng tiền cần có”
- Bao gồm đủ các khoản phí
5. Xét mục đích sử dụng:
Nếu mua để ở: → Quan trọng là tổng giá (đủ tiền mua không?)
Nếu đầu tư: → Quan trọng là giá/m² (so với mặt bằng chung)
Công Thức Quyết Định
Bước 1: Xác định ngân sách
- Có: 6 tỷ
- Vay được: 4 tỷ (70%) → Mua căn tối đa: 10 tỷ
Bước 2: Lọc theo giá/m² khu vực
- Chọn khu vực: Ven biển Mỹ Khê
- Giá thị trường: 50-70 triệu/m²
Bước 3: Tính diện tích mua được
- 10 tỷ ÷ 1.12 ÷ 60 triệu/m² = 148m²
Kết luận: Giá/m² để so sánh, tổng giá trị để quyết định. Luôn hỏi sale cả hai con số và tính đủ phí phát sinh.
Tip vàng: Tải về Excel template tính tổng giá tự động, tránh nhầm lẫn khi so sánh nhiều dự án.
Thông tin tác giả
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS với hơn 10 năm hoạt động tại thị trường Đà Nẵng, có kinh nghiệm dày dặn, kiến thức chuyên môn cao trong các phân khúc: Căn hộ cao cấp, khách sạn, nhà phố, biệt thự, đất nền khu vực trung tâm, đắc địa,...