Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân và tổ chức nước ngoài đủ điều kiện được phép mua và sở hữu căn hộ tại các dự án thương mại ở Đà Nẵng (trừ khu vực an ninh, quốc phòng) với thời hạn tối đa 50 năm và có thể được gia hạn. Quy trình mua bán bao gồm các bước kiểm tra pháp lý dự án, ký hợp đồng mua bán, thanh toán qua ngân hàng và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng).
Bài viết này sẽ là kim chỉ nam pháp lý, hướng dẫn chi tiết từng bước dựa trên các quy định mới nhất, giúp bạn tự tin sở hữu bất động sản tại thành phố đáng sống nhất Việt Nam.
Điều Kiện & Giới Hạn Sở Hữu Nhà Ở
Luật pháp Việt Nam đã cởi mở hơn, nhưng vẫn có những quy định rất cụ thể về việc sở hữu bất động sản của người nước ngoài.
Đối tượng nào được phép mua nhà tại Việt Nam? (Điều 17, Luật Nhà ở 2023):
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
Tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, bao gồm: doanh nghiệp, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Hình thức sở hữu được chấp nhận:
Người nước ngoài được sở hữu nhà ở thương mại thông qua các hình thức sau:
Mua hoặc thuê mua trực tiếp từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án.
Mua lại từ tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đã sở hữu nhà.
Các giới hạn (Quota) quan trọng cần nắm (Điều 19, Luật Nhà ở 2023)
Pháp luật quy định một hạn ngạch (quota) cụ thể để đảm bảo sự cân bằng:
Người nước ngoài được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
Ví dụ thực tế: Tại Đà Nẵng, dự án Masteri Rivera Danang có hạn ngạch 333 trên tổng số 1.196 căn hộ dành riêng cho khách hàng quốc tế.
Quy Trình Mua Bán Căn Hộ 5 Bước Dành Cho Người Nước Ngoài
Nếu đây là lần đầu, và bạn chưa có kiến thức về căn hộ Đà Nẵng, để đảm bảo một giao dịch an toàn và thuận lợi, bạn nên tuân thủ quy trình 5 bước sau:
Bước 1: Kiểm tra Pháp lý Dự án – Bước đi Sống còn
Việc đầu tiên là xác định dự án bạn quan tâm có nằm trong “Danh mục dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài” do Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố hay không.
Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý cốt lõi như Giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng, và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Bước 2: Ký kết Hợp đồng Mua bán
Hợp đồng phải được lập thành văn bản. Bạn cần đọc kỹ và làm rõ các điều khoản quan trọng: giá bán, tiến độ thanh toán, tiêu chuẩn bàn giao, thời hạn sở hữu (50 năm), và các trách nhiệm của mỗi bên.
Bước 3: Thực hiện Thanh toán qua Ngân hàng
Bắt buộc: Mọi giao dịch bất động sản tại Việt Nam phải được thực hiện bằng Đồng Việt Nam (VND) và thông qua một tổ chức tín dụng được cấp phép.
Mở tài khoản: Bạn cần mở một tài khoản thanh toán tại ngân hàng ở Việt Nam để thực hiện giao dịch. Thủ tục khá đơn giản, chỉ cần hộ chiếu và visa hợp lệ.
Bước 4: Nhận Bàn giao Căn hộ
Khi nhận nhà, hãy kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng xây dựng, các hạng mục và thương hiệu vật liệu bàn giao có đúng như cam kết trong hợp đồng hay không trước khi ký vào biên bản bàn giao.
Bước 5: Thủ tục Cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng)
Thông thường, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm thực hiện thủ tục này cho bạn. Giấy chứng nhận quyền sở hữu (hay còn gọi là sổ hồng) sẽ được cấp và ghi rõ tên bạn là chủ sở hữu cùng thời hạn sở hữu là 50 năm theo quy định.
Checklist Giấy Tờ Cần Thiết & Các Nghĩa Vụ Tài Chính
Giấy tờ cá nhân cần chuẩn bị (Điều 18, Luật Nhà ở 2023):
Để thực hiện giao dịch, cá nhân nước ngoài cần chuẩn bị:
Hộ chiếu hợp lệ, còn hiệu lực.
Giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam (thị thực/visa, thẻ tạm trú còn hiệu lực…).
Và không thuộc diện được hưởng các quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định.
Các khoản Thuế, Phí chính phải nộp:
Thuế Giá trị gia tăng (VAT): 10% trên giá trị xây dựng (thường đã bao gồm trong giá bán, do người mua trả cho Chủ đầu tư).
Lệ phí trước bạ: 0.5% trên giá trị căn hộ (người mua nộp khi làm thủ tục cấp Sổ hồng).
Phí bảo trì: 2% giá trị căn hộ (chưa bao gồm VAT), người mua nộp cho Chủ đầu tư trước khi nhận bàn giao nhà.
Thuế Thu nhập cá nhân (khi bán lại): 2% trên giá bán tại thời điểm chuyển nhượng.
Quyền & Nghĩa Vụ Của Chủ Sở Hữu Nước Ngoài
Theo (Điều 20 & 21, Luật Nhà ở 2023) Các Quyền Lợi Chính:
Được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) đứng tên mình.
Có các quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam, bao gồm bán, tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp căn hộ.
Được cho thuê lại căn hộ, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện và nộp thuế theo quy định.
Các Nghĩa Vụ Cần Tuân Thủ:
Thanh toán đầy đủ và đúng hạn các khoản tài chính cho chủ đầu tư và nghĩa vụ thuế với nhà nước.
Sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở, không được sử dụng làm văn phòng hoặc các mục đích khác.
Chấp hành đầy đủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam.
Hỏi-Đáp Nhanh về Mua Nhà Cho Người Nước Ngoài (FAQ)
Hết thời hạn 50 năm, tài sản của tôi sẽ ra sao?
Theo Luật Nhà ở 2023 (Điều 20), bạn có thể làm thủ tục xin gia hạn thêm một lần (tối đa không quá 50 năm). Trước khi hết hạn, bạn có toàn quyền bán hoặc tặng cho tài sản này cho các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu quá thời hạn sở hữu mà không thực hiện các quyền này, nhà ở đó sẽ thuộc sở hữu nhà nước.
Tôi có được dùng căn hộ để kinh doanh văn phòng không?
Không. Luật Nhà ở 2023 (Điều 3) quy định rõ cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Cá nhân nước ngoài chỉ được cho thuê lại với mục đích ở.
Nếu tôi kết hôn với người Việt Nam thì quyền sở hữu có thay đổi không?
Có. Đây là một điểm rất quan trọng. Theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023, trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam.
Tôi có cần về Việt Nam để ký hợp đồng không?
Theo quy định, bạn có thể thực hiện hợp đồng ủy quyền (phải được công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định của pháp luật) cho một người đại diện hợp pháp tại Việt Nam để thay mặt bạn thực hiện các thủ tục ký kết.
Phần Kết Luận
Việc sở hữu căn hộ tại Đà Nẵng đã trở nên minh bạch và rõ ràng hơn cho người nước ngoài nhờ khung pháp lý mới. Chìa khóa cho một giao dịch thành công là lựa chọn một dự án có pháp lý rõ ràng cho phép người nước ngoài sở hữu và hợp tác với một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, am hiểu sâu sắc luật pháp địa phương.
Bạn là nhà đầu tư quốc tế và cần tư vấn chi tiết hơn? Hãy liên hệ ngay để được đội ngũ chuyên gia của chúng tôi hỗ trợ bằng tiếng Anh và tiếng Việt, đồng hành cùng bạn trong toàn bộ quá trình giao dịch!
