Khi mua bán nhà đất năm 2025, các khoản thuế phí chính bao gồm 4 khoản sau:
1. Thuế Thu nhập cá nhân (2%) do bên bán nộp
2. Lệ phí trước bạ (0.5%) do bên mua nộp
3. Phí công chứng do hai bên thỏa thuận.
4. Ngoài ra, khi mua căn hộ từ chủ đầu tư, bên mua cần nộp thêm Thuế VAT (10%) và Phí bảo trì (2%).
Bài viết này phù hợp với người cần tra cứu kiến thức đầu tư bất động sản, hoặc mua bán nhà đất, căn hộ chung cư, sẽ bóc tách chi tiết từng khoản thuế, phí, cung cấp công thức tính và các lưu ý quan trọng dựa trên quy định pháp luật mới nhất, giúp bạn dự trù ngân sách một cách chính xác.
Nghĩa Vụ Tài Chính Của Bên Bán BĐS
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng Bất động sản
Đây là khoản thuế bắt buộc mà người bán (người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản) phải nộp cho nhà nước.
Đối tượng nộp là bên bán (tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận ai là người nộp khoản thuế này và ghi rõ trong hợp đồng).
Cách tính thuế TNCN:
Công thức: Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng trên hợp đồng
Các trường hợp được miễn thuế TNCN:
Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và đã sở hữu tài sản đó tối thiểu 183 ngày.
Các trường hợp khác theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Các Loại Thuế, Phí Bên Mua Cần Chuẩn Bị
Bên mua là bên có nhiều nghĩa vụ tài chính hơn trong một giao dịch, đặc biệt khi mua bất động sản mới từ chủ đầu tư.
Lệ phí trước bạ (Phí sang tên Sổ hồng):
Đây là khoản phí mà người mua phải nộp để được công nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản và đăng ký tên mình trên Giấy chứng nhận.
| Đối tượng nộp | Bên mua |
| Thời điểm nộp | Khi nộp hồ sơ đăng ký biến động (thủ tục sang tên) tại Văn phòng Đăng ký đất đai. |
| Cách tính Lệ phí trước bạ | Công thức: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí |
Lưu ý: “Giá tính lệ phí” là giá trị được xác định giữa giá ghi trên hợp đồng công chứng và giá trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá nào cao hơn để tính lệ phí.
Xem thêm: Pháp Lý Nhà Đất 2025: Những Thay Đổi Cốt Lõi Người Mua Cần Nắm Rõ
Thuế Giá trị gia tăng (VAT) – Khi mua nhà từ Chủ đầu tư:
Đối tượng nộp: Bên mua (trả cho chủ đầu tư để chủ đầu tư nộp cho nhà nước).
Mức thuế: 10%.
Theo quy định, VAT chỉ tính trên giá trị xây dựng của căn hộ, không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất. Đây là một lỗi sai rất phổ biến mà nhiều người mua gặp phải.
Bạn cần yêu cầu chủ đầu tư tách bạch rõ ràng hai giá trị này trong hợp đồng và phụ lục để tránh bị tính sai và phải trả thừa hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.
Phí bảo trì chung cư (Khi mua căn hộ từ Chủ đầu tư)
Đối tượng nộp: Bên mua.
Mức phí: 2% x Giá bán/cho thuê mua căn hộ (chưa bao gồm VAT).
Khoản phí này được dùng cho việc bảo trì, sửa chữa các phần sở hữu chung của tòa nhà sau này (ví dụ: thang máy, hành lang, kết cấu chịu lực, hệ thống PCCC…). Chủ đầu tư sẽ tạm quản lý và phải chuyển giao cho Ban Quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập.
Các Chi Phí Khác Do Hai Bên Thỏa Thuận
Phí công chứng, chứng thực hợp đồng
Đối tượng nộp: Do hai bên mua và bán tự thỏa thuận (thông thường bên mua sẽ chịu khoản phí này).
Mức phí: Được tính theo biểu phí của các tổ chức hành nghề công chứng, dựa trên giá trị của tài sản giao dịch.
Phí thẩm định hồ sơ & Phí cấp Giấy chứng nhận
Đối tượng nộp: Người nộp hồ sơ đăng ký biến động (thường là bên mua).
Mức phí: Theo quy định của Hội đồng nhân dân từng tỉnh/thành phố.
Ví Dụ Minh Họa & Bảng Tóm Tắt
Bảng tóm tắt các loại thuế, phí mua bán nhà đất 2025:
| Tên loại thuế/phí | Mức thu | Bên nộp (Theo luật) |
| Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) | 2% trên giá chuyển nhượng | Bên Bán |
| Lệ phí trước bạ | 0.5% trên giá tính lệ phí | Bên Mua |
| Thuế Giá trị gia tăng (VAT) | 10% trên giá trị xây dựng | Bên Mua (khi mua từ CĐT) |
| Phí bảo trì chung cư | 2% trên giá trị căn hộ (trước VAT) | Bên Mua (khi mua từ CĐT) |
| Phí công chứng, thẩm định… | Theo biểu phí nhà nước | Hai bên thỏa thuận |
Ví dụ thực tế: Tính tổng chi phí khi mua căn hộ 3 tỷ đồng từ Chủ đầu tư
Giả sử bạn mua một căn hộ có giá niêm yết 3 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Trong đó, chủ đầu tư phân bổ giá trị xây dựng là 1.8 tỷ và giá trị quyền sử dụng đất là 1.2 tỷ.
Giá trị căn hộ trước VAT: 1.8 tỷ (giá trị xây dựng) + 1.2 tỷ (giá trị đất) = 3.0 tỷ đồng.
Thuế VAT (10% trên 1.8 tỷ): 1.8 tỷ x 10% = 180 triệu đồng.
Giá bán cuối cùng trên HĐMB: 3.0 tỷ + 180 triệu = 3.18 tỷ đồng.
Lệ phí trước bạ (0.5% trên 3.0 tỷ): 3.0 tỷ x 0.5% = 15 triệu đồng. (Lưu ý: Lệ phí trước bạ tính trên giá nhà nước hoặc giá hợp đồng, tùy giá nào cao hơn. Giả định giá nhà nước bằng giá hợp đồng trước VAT).
Phí bảo trì (2% trên 3.0 tỷ): 3.0 tỷ x 2% = 60 triệu đồng.
Phí công chứng (ước tính): ~3-4 triệu đồng.
Tổng cộng chi phí bên mua cần chuẩn bị: 3.18 tỷ + 15 triệu + 60 triệu + 4 triệu ≈ 3.259 tỷ đồng.
Hỏi-Đáp Nhanh Về Thuế, Phí Bất Động Sản (FAQ)
Mua nhà từ cá nhân (không phải chủ đầu tư) thì có phải nộp thuế VAT không?
Không. Thuế VAT 10% chỉ áp dụng khi bạn mua bất động sản trực tiếp từ các tổ chức, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản (thường là các chủ đầu tư dự án).
Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế thì tính thuế TNCN thế nào?
Theo luật, thuế TNCN 2% được tính trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá của nhà nước để làm căn cứ tính thuế.
Phí bảo trì 2% được sử dụng như thế nào và ai quản lý?
Khoản phí này được dùng để bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà như thang máy, hành lang, kết cấu chịu lực, hệ thống PCCC… Ban đầu, chủ đầu tư phải lập một tài khoản ngân hàng riêng để tạm quản lý và phải bàn giao lại toàn bộ (bao gồm cả lãi suất phát sinh) cho Ban Quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập.
Phần Kết Luận
Việc nắm rõ các loại thuế, phí là bước chuẩn bị tài chính quan trọng, giúp giao dịch mua bán nhà đất diễn ra suôn sẻ và tránh các chi phí phát sinh không đáng có.
Luôn đọc kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản về giá và nghĩa vụ tài chính của các bên. Khi có thắc mắc, đừng ngần ngại hỏi rõ chủ đầu tư hoặc tham vấn ý kiến từ các chuyên gia.
Bạn cần một bảng tính Excel chi tiết để dự toán chi phí cho giao dịch của mình? Liên hệ ngay để nhận miễn phí và được tư vấn cụ thể!
