Luật Đất đai 2025 là Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024, sẽ tác động sâu rộng đến thị trường BĐS Đà Nẵng. Thay đổi lớn nhất là việc bỏ khung giá đất của nhà nước và yêu cầu định giá tiệm cận thị trường, điều này được dự báo sẽ làm tăng giá bán các dự án mới.
Đồng thời, luật cũng đưa ra các quy định mới chặt chẽ hơn về đền bù, giải tỏa và cấp sổ đỏ, giúp bảo vệ quyền lợi người dân tốt hơn.
Bài viết này sẽ phân tích chi tiết 4 điểm mới quan trọng nhất và những cơ hội, thách thức mà nhà đầu tư cần nắm rõ trong chu kỳ mới.
1. Thay Đổi Lớn Nhất – Bỏ Khung Giá Đất & Định Giá Theo Thị Trường
Đây là thay đổi mang tính cách mạng, được kỳ vọng sẽ làm cho thị trường minh bạch và công bằng hơn.
Quy định mới về Bảng giá đất (Điều 159, Luật Đất đai 2024):
Cập nhật hàng năm: Thay vì 5 năm một lần như trước, Bảng giá đất sẽ được HĐND cấp tỉnh quyết định và công bố hàng năm vào ngày 01/01, đảm bảo sự linh hoạt và bám sát thực tế.
Nguyên tắc thị trường: Giá đất trong bảng giá được xây dựng dựa trên các nguyên tắc và phương pháp định giá theo thị trường, bãi bỏ hoàn toàn khung giá đất do Chính phủ ban hành trước đây.
Thực tế tại Đà Nẵng, để tiệm cận với luật mới, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ tháng 7/2025. Theo đó, giá đất tại các tuyến đường “vàng” đã có sự điều chỉnh mạnh.
Ví dụ như đường Bạch Đằng (đoạn trung tâm từ Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh) đã được điều chỉnh lên mức cao nhất gần 341 triệu đồng/m² trong năm 2025, theo khảo sát của đội ngũ nhân viên thị trường Canhocaocap.danang.vn.
2. Giá Đất Tại Đà Nẵng Tăng Trong Năm 2025
Đương nhiên, đi đôi với việc điều chỉnh luật, giá đất Đà Nẵng được dự báo sẽ tăng, đặc biệt là sau khi sáp nhập với tỉnh Quảng Nam.
Việc định giá đất theo thị trường sẽ trực tiếp làm tăng các chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư, bao gồm:
1. Các loại chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất sẽ phải tính toán sát với giá thị trường.
2. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước cũng sẽ tăng theo bảng giá đất mới.
Để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh tăng giá bán sản phẩm cuối cùng để bù đắp cho chi phí đầu vào tăng cao.
Nhiều môi giới và chuyên gia tin rằng đây là tác động lớn nhất của luật mới. Do đó, các dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước thời điểm luật có hiệu lực sẽ có lợi thế cạnh tranh rất lớn về giá bán.
3. Các Quy Định Mới Về Đền Bù & Tái Định Cư
Luật Đất đai 2025 đặt trọng tâm vào việc bảo vệ quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.
Luật quy định rõ, UBND các cấp phải phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc bố trí tái định cư cho người dân.
Một nguyên tắc quan trọng khác là khu tái định cư phải có điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Nhà ở hoặc đất ở tái định cư phải có vị trí, điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ của người dân bị giải tỏa.
4. Các Điểm Mới Quan Trọng Khác
Ảnh hưởng đến “Sổ đỏ” (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất)
Luật mới bổ sung các quy định cụ thể và thông thoáng hơn về việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng ổn định từ lâu, không có tranh chấp, giúp giải quyết các vấn đề tồn đọng và đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Siết chặt hoạt động “phân lô, bán nền”
Luật mới quy định chặt chẽ hơn các khu vực không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, đặc biệt tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Điều này được dự báo sẽ làm giảm nguồn cung đất nền trong các dự án tại trung tâm, khiến loại hình này càng trở nên khan hiếm.
Mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ có đầy đủ các quyền về đất đai như công dân trong nước, được tham gia vào các giao dịch một cách bình đẳng.
Đồng thời, luật mới cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thủ tục mua căn hộ chung cư của người nước ngoài tại Đà Nẵng.
Hỏi-Đáp Nhanh Về Luật Đất Đai Mới (FAQ)
Luật Đất đai mới có hiệu lực chính xác từ khi nào?
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Tuy nhiên, một số điều khoản quan trọng liên quan đến hoạt động lấn biển và một số quy định sửa đổi luật khác có thể được áp dụng sớm hơn từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 theo đề xuất của Chính phủ.
Mua đất nông nghiệp ở Đà Nẵng rồi chờ lên thổ cư có còn dễ dàng không?
Sẽ khó khăn hơn đáng kể. Luật mới siết chặt các quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, yêu cầu phải phù hợp chặt chẽ với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, đồng thời phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quy định đền bù mới có lợi hơn cho người dân tại Đà Nẵng bị thu hồi đất không?
Có, quy định mới được đánh giá là có lợi hơn cho người dân. Việc đền bù theo giá đất cụ thể (tiệm cận giá thị trường) và nguyên tắc “tái định cư đi trước, thu hồi đất sau” với điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn sẽ đảm bảo tốt hơn quyền lợi và sự ổn định cuộc sống cho người dân.
Phần Kết Luận
Luật Đất đai 2025 là một bước tiến lớn, hứa hẹn sẽ hướng thị trường bất động sản Đà Nẵng đến sự phát triển minh bạch, công bằng và bền vững hơn.
Nhà đầu tư cần chủ động cập nhật kiến thức, hiểu rõ các quy định mới để nhận diện đúng cơ hội (ví dụ: các dự án đã có quỹ đất sạch) và quản trị rủi ro hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.Để tìm hiểu sâu hơn về các tác động pháp lý đến dự án bạn đang quan tâm, Liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được tư vấn chuyên sâu!
