Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ với nguồn cung mới tăng 33% so với cùng kỳ 2024, tập trung 77% ở phân khúc hạng A. Tỷ lệ hấp thụ đạt 35-54% cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tái cân bằng cung-cầu.
Sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung 2021-2023, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang trải qua làn sóng “đổ bộ” mới với sự tham gia của các “ông lớn” như Sun Group, Masterise Homes và hàng loạt chủ đầu tư uy tín. Việc sáp nhập hành chính với một phần tỉnh Quảng Nam đã tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, phía sau những con số tăng trưởng ấn tượng là câu hỏi quan trọng: Thị trường có nguy cơ dư thừa nguồn cung hay vẫn còn khoảng trống để khai thác?
Xem thêm: Thị Trường Bất Động Sản Đà Nẵng 2025: Phân Tích Chuyên Sâu và Dự Báo Xu Hướng
Những Con Số “Biết Nói” Về Thị Trường Căn Hộ Đà Nẵng (Cập nhật Quý 3/2025)
Dữ liệu từ DKRA Consulting, CBRE và Savills cho thấy bức tranh thị trường đầy biến động:
- Tổng nguồn cung căn hộ hiện hữu tại Đà Nẵng: Khoảng 15.000 căn từ 31 dự án đang triển khai
- Nguồn cung mới 6 tháng đầu 2025: 2.685 căn, tăng 19% so với cùng kỳ 2024
- Tỷ lệ hấp thụ trung bình: 35-54% (dao động theo từng dự án và vị trí)
- Nguồn cung dự kiến 6 tháng cuối năm: 1.500-2.500 căn
- Phân khúc chiếm lĩnh: Hạng A và hạng sang (77% tổng nguồn cung)
Xem thêm: Dự Báo Giá Nhà Đất Đà Nẵng 2025-2026: Phân Tích Chuyên Sâu & Lời Khuyên Đầu Tư
Toàn Cảnh Thị Trường Căn Hộ Đà Nẵng Hiện Hữu (Q3/2025)
Phân Tích Cung & Cầu: Sự Bất Cân Xứng Rõ Ràng
Theo báo cáo mới nhất của DKRA Consulting, thị trường đang xuất hiện tình trạng bất cân xứng nguồn cung giữa các phân khúc. Trong khi căn hộ hạng A và hạng sang chiếm đến 77% tổng nguồn cung sơ cấp, phân khúc trung cấp và bình dân lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Tháng 7/2025 ghi nhận 1.621 căn hộ chào bán (tăng 33% so với cùng kỳ), nhưng chỉ có 573 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 35%. Con số này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tái cân bằng, không còn tình trạng “cháy hàng” như giai đoạn 2022-2023.
Xem thêm: Phân tích & Khuyến nghị Đầu tư: Top 5 Căn hộ Cao cấp Đà Nẵng 2025 (Kèm Tỷ suất Lợi nhuận)
Cơ Cấu Nguồn Cung Theo Phân Khúc
| Phân Khúc | Thông Tin Chi Tiết |
| Hạng Sang (Luxury) | 15% tổng nguồn cung, giá 130-200 triệu/m² |
| Hạng A (Cao cấp) | 62% tổng nguồn cung, giá 65-130 triệu/m² |
| Hạng B (Trung cấp) | 20% tổng nguồn cung, giá 45-65 triệu/m² |
| Hạng C (Bình dân) | 3% tổng nguồn cung, giá 35-45 triệu/m² |
Phân Bổ Nguồn Cung Theo Khu Vực
| Khu Vực | Thông Tin Chi Tiết |
| Quận Sơn Trà | 35% tổng cung – Ven sông Hàn, view pháo hoa, giá cao nhất |
| Quận Hải Châu | 25% tổng cung – Trung tâm thành phố, tiện ích đầy đủ |
| Quận Ngũ Hành Sơn | 20% tổng cung – Gần sân bay, khu đô thị mới |
| Quận Liên Chiểu | 15% tổng cung – Giá mềm hơn, phù hợp tầm trung |
| Các khu vực khác | 5% tổng cung – Hòa Vang, khu vực ngoại ô |
Danh Sách Đầy Đủ Nguồn Cung Căn Hộ Tương Lai Tại Đà Nẵng (Dự kiến 2025-2026)
Đây là danh sách được chúng tôi tổng hợp từ các nguồn chính thức và cập nhật liên tục, giúp nhà đầu tư có cái nhìn đi trước thị trường.
Các Dự Án Đã Khởi Động (Mở bán trong Q3-Q4/2025)
| Tiêu chí | Thông tin |
| Chủ đầu tư | Sun Group |
| Vị trí | Trần Hưng Đạo, Sơn Trà |
| Quy mô | 1.373 căn |
| Phân khúc | Hạng A |
| Tình trạng pháp lý | Đầy đủ |
| Thời gian mở bán | Đã mở bán |
Sun Ponte Residence
| Tiêu chí | Thông tin |
| Chủ đầu tư | Sun Group |
| Vị trí | Trần Hưng Đạo, Sơn Trà |
| Quy mô | 495 căn + 26 shophouse |
| Phân khúc | Hạng A |
| Tình trạng pháp lý | Đầy đủ |
| Thời gian mở bán | Đã mở bán |
| Tiêu chí | Thông tin |
| Chủ đầu tư | Masterise Homes |
| Vị trí | Quy Mỹ, Hải Châu |
| Quy mô | 1.196 căn |
| Phân khúc | Hạng A |
| Tình trạng pháp lý | Đầy đủ |
| Thời gian mở bán | Đã mở bán |
Peninsula Đà Nẵng
| Tiêu chí | Thông tin |
| Chủ đầu tư | Đất Xanh Miền Trung |
| Vị trí | Trần Hưng Đạo, Sơn Trà |
| Quy mô | 941 căn |
| Phân khúc | Hạng Sang |
| Tình trạng pháp lý | Đầy đủ |
| Thời gian mở bán | Giỏ hàng cuối |
| Tiêu chí | Thông tin |
| Chủ đầu tư | Công ty TNHH Bất động sản SIH (thuộc BRG Group) |
| Vị trí | Vị trí trung tâm |
| Quy mô | 800 căn (dự kiến) |
| Phân khúc | Hạng A |
| Tình trạng pháp lý | Hoàn thiện 90% |
| Thời gian mở bán | Q4/2025 |
Các Dự Án Chuẩn Bị Ra Mắt (2026)
| Tên Dự Án | Chủ Đầu Tư | Vị Trí | Quy Mô | Phân Khúc | Tình Trạng Pháp Lý | Thời Gian Mở Bán Dự Kiến |
| Sun Costa Residence | Sun Group | Vương Thừa Vũ, Sơn Trà | 560 căn | Hạng A | Đang hoàn thiện | Q1/2026 |
| Sun Solar Residence | Sun Group | Lê Duẩn, Hải Châu | 234 căn | Hạng Sang | Đang hoàn thiện | Q1/2026 |
| TTC Plaza | TTC Group | 4 mặt tiền | 1.200 căn (dự kiến) | Hạng A | Chờ phê duyệt | Q2/2026 |
| Ori Garden | Chủ đầu tư Hàn Quốc | Liên Chiểu | 900 căn | Hạng B | Đang hoàn thiện | Q1/2026 |
Lưu ý: Thông tin trên được tổng hợp từ các nguồn công khai và có thể thay đổi. Capital Square gồm 2 phân khu với chủ đầu tư khác nhau (Capital Square 2 do Mega Assets và Capital Square 3 do SIH). Nhà đầu tư nên (cần xác nhận với CĐT) trước khi đưa ra quyết định.
Xem thêm: Tác Động Hạ Tầng Đến BĐS Đà Nẵng & Cơ Hội Cho Nhà Đầu Tư
Phân Tích Chuyên Sâu: Xu Hướng Nguồn Cung Mới Sẽ Định Hình Thị Trường Ra Sao?
“Cuộc Đổ Bộ” Của Phân Khúc Cao Cấp
Từ dữ liệu trên cho thấy, 77% nguồn cung mới tập trung ở phân khúc hạng A và hạng sang. Điều này phản ánh chiến lược của các chủ đầu tư trong bối cảnh:
- Chi phí đầu vào (đất, xây dựng, tài chính) tăng cao
- Nhu cầu từ nhà đầu tư Hà Nội, TP.HCM gia tăng 90% so với 2023
- Khách quốc tế trở lại sau đại dịch
- Chính sách thuế và pháp lý ưu tiên dự án chất lượng cao
Tuy nhiên, xu hướng này cũng tạo ra rủi ro bão hòa cục bộ ở phân khúc cao cấp, trong khi khan hiếm ở phân khúc trung cấp có thể tạo cơ hội cho các dự án định vị phù hợp.
Xem thêm: Lịch Sử Giá Nhà Đà Nẵng: Biểu Đồ & Phân Tích Chu Kỳ 20 Năm
“Điểm Nóng” Mới: Khu Vực Tây Bắc – Liên Chiểu Trỗi Dậy
Theo dự báo của các chuyên gia, khu vực Tây Bắc (huyện Hòa Vang) và Liên Chiểu sẽ là những “điểm nóng” mới nhờ:
- Cảng nước sâu Liên Chiểu (hoàn thành 2026)
- Khu công nghiệp Hòa Ninh mở rộng
- Hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh
- Giá đất vẫn ở mức hấp dẫn so với trung tâm
Dự kiến các dự án tại khu vực này sẽ có lợi thế về giá bán cạnh tranh và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
Các Chủ Đầu Tư Lớn Đang Có Kế Hoạch Gì?
Sun Group: Đang triển khai đồng thời 5 dự án với tổng cộng hơn 3.000 căn, tập trung ở các vị trí “vàng” ven sông Hàn. Chiến lược tạo “hệ sinh thái” với khách sạn, du lịch, giải trí.
Masterise Homes: Sau thành công của Masteri Rivera, dự kiến sẽ có thêm 1-2 dự án tại Đà Nẵng trong 2026.
Vingroup: Chưa có động thái rõ ràng nhưng đang nghiên cứu các dự án lớn tại khu vực Liên Chiểu và Hòa Vang.
VIPICO: Đầu tư mạnh vào dự án The Legend City với tổng vốn 2.352 tỷ đồng, được phép huy động 1.764 tỷ đồng.
Các chủ đầu tư ngoại: Tăng cường quan tâm, đặc biệt từ Hàn Quốc và Singapore với các dự án phân khúc trung cấp.
Từ Dữ Liệu Nguồn Cung Căn Hộ Đến Quyết Định Đầu Tư Thông Minh
Khuyến Nghị Cho Nhà Đầu Tư Sinh Lời
Cơ hội ngắn hạn (12-18 tháng):
- Tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, bàn giao trong 2025
- Ưu tiên vị trí ven sông Hàn với view pháo hoa DIFF
- Lựa chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ để tối ưu thanh khoản
Cơ hội trung hạn (2-3 năm):
- Đầu tư vào khu vực Liên Chiểu trước khi cảng Liên Chiểu hoàn thành
- Tìm kiếm dự án phân khúc hạng B chất lượng cao (hiện đang khan hiếm)
- Quan tâm đến shophouse khối đế tại các tổ hợp lớn
Khuyến Nghị Cho Nhà Đầu Tư Cho Thuê
Phân tích Rental Yield:
- Căn hộ hạng A trung tâm: 6-8%/năm
- Căn hộ hạng B gần đại học, khu công nghệ: 8-10%/năm
- Studio và 1PN tại khu vực du lịch: 10-12%/năm (có tính mùa vụ)
Lựa chọn tối ưu:
- Ưu tiên dự án gần trường đại học (FPT, Duy Tân)
- Tập trung vào căn hộ 1-2PN với nội thất hoàn thiện
- Tránh các dự án có mật độ quá cao (trên 50 căn/tầng)
Cảnh Báo Rủi Ro: Dấu Hiệu Nhận Biết Thị Trường Dư Cung
Các chỉ số cần theo dõi:
- Tỷ lệ hấp thụ dưới 30% trong 6 tháng liên tiếp
- Mức chiết khấu vượt 15% so với giá niêm yết
- Thời gian bán hết một đợt hàng kéo dài trên 12 tháng
- Giá thứ cấp liên tục thấp hơn giá sơ cấp 10-15%
Hiện trạng thị trường: Theo dữ liệu Q2/2025, thị trường chưa rơi vào tình trạng dư cung nghiêm trọng, nhưng đã xuất hiện dấu hiệu cảnh báo ở một số dự án phân khúc hạng sang với vị trí không thuận lợi.
So sánh với dự án khác
Sun Symphony Residence
| Tiêu chí | Thông tin |
| Vị trí & Kết nối | Mặt tiền sông Hàn, cạnh khán đài DIFF, view pháo hoa trực diện |
| Chủ đầu tư & Uy tín | Sun Group – uy tín hàng đầu trong phân khúc nghỉ dưỡng |
| Quy mô & Mật độ | 8ha, 3 tòa tháp, mật độ thấp (170 căn/ha) |
| Pháp lý & Tiến độ | Đầy đủ, đang thi công, bàn giao Q4/2025 |
| Tiện ích nổi bật | 2 bến du thuyền riêng, hồ bơi vô cực, khán đài pháo hoa |
| Giá bán/Chính sách | 75-120 triệu/m², CK lên đến 12%, hỗ trợ vay 70% |
| Điểm khác biệt chính | Duy nhất sở hữu view pháo hoa DIFF và bến du thuyền riêng |
Masteri Rivera Đà Nẵng
| Tiêu chí | Thông tin |
| Vị trí & Kết nối | Quy Mỹ – Hải Châu, gần sông Hàn, kết nối thuận tiện trung tâm |
| Chủ đầu tư & Uy tín | Masterise Homes – thương hiệu nổi tiếng TP.HCM |
| Quy mô & Mật độ | 2 tòa 39 tầng, mật độ cao (480 căn/ha) |
| Pháp lý & Tiến độ | Đầy đủ, đang thi công tầng 15, bàn giao Q3/2026 |
| Tiện ích nổi bật | 31 tiện ích, hồ bơi 4 mùa, gym, spa, sân pickleball |
| Giá bán/Chính sách | 65-95 triệu/m², CK 18%, ân hạn lãi gốc 24 tháng |
| Điểm khác biệt chính | Hệ thống tiện ích đầy đủ nhất, phong cách quốc tế |
Peninsula Đà Nẵng
| Tiêu chí | Thông tin |
| Vị trí & Kết nối | Mặt tiền Trần Hưng Đạo, view sông Hàn, trung tâm Sơn Trà |
| Chủ đầu tư & Uy tín | Đất Xanh Miền Trung – kinh nghiệm trong khu vực |
| Quy mô & Mật độ | 1 tòa 30 tầng, mật độ trung bình (310 căn/ha) |
| Pháp lý & Tiến độ | Đầy đủ, đã cất nóc, bàn giao Q1/2026 |
| Tiện ích nổi bật | Infinity pool tầng 30, sky bar, vườn không trung |
| Giá bán/Chính sách | 85-150 triệu/m², giỏ hàng cuối cùng, CK đặc biệt |
| Điểm khác biệt chính | Tòa nhà đơn lẻ, tầm view không bị che chắn |
Kết luận so sánh:
- Sun Symphony phù hợp nhà đầu tư tìm kiếm tính độc quyền và trải nghiệm sống cao cấp với view pháo hoa
- Masteri Rivera lý tưởng cho nhà đầu tư ưa thích tiện ích đầy đủ và thương hiệu quốc tế
- Peninsula thích hợp cho những ai muốn sở hữu căn hộ tầm view đẹp với giá hợp lý hơn
- Cả 3 dự án đều có tiềm năng tăng giá tốt nhờ vị trí ven sông Hàn và pháp lý đầy đủ
- Thanh khoản dự kiến tốt nhất ở Masteri Rivera do thương hiệu mạnh và tiện ích đa dạng
Câu hỏi thường gặp
Nguồn cung căn hộ Đà Nẵng hiện tại có bão hòa không?
Hiện tại chưa bão hòa hoàn toàn nhưng đang có dấu hiệu mất cân bằng cung-cầu ở phân khúc hạng sang. Tỷ lệ hấp thụ 35-54% cho thấy thị trường đang tái cân bằng sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Phân khúc nào đang thiếu hụt nguồn cung nhất?
Phân khúc hạng B (trung cấp) với mức giá 45-65 triệu/m² đang khan hiếm nghiêm trọng, chỉ chiếm 20% tổng nguồn cung trong khi nhu cầu thực rất lớn từ người dân địa phương.
Khu vực nào có tiềm năng tăng giá cao nhất trong 2-3 năm tới?
Khu vực Tây Bắc (Liên Chiểu, Hòa Vang) được đánh giá có tiềm năng cao nhất nhờ các dự án hạ tầng lớn như cảng Liên Chiểu và khu công nghiệp mở rộng.
Có nên đầu tư vào các dự án sắp mở bán trong 2026?
Cần thận trọng và lựa chọn kỹ. Ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư uy tín và vị trí có lợi thế lâu dài. Tránh đầu tư vào quá nhiều dự án cùng lúc.
Rental yield của căn hộ Đà Nẵng hiện tại ra sao?
Trung bình 6-10%/năm tùy theo vị trí và phân khúc. Căn hộ gần khu công nghệ và trường đại học có yield cao nhất, trong khi căn hộ hạng sang trung tâm có yield thấp hơn nhưng ổn định.
Nguồn tham khảo
- DKRA Consulting: Báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng và vùng phụ cận
- Savills Việt Nam: Báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng H1/2025
- CBRE Việt Nam: Vietnam Market Outlook 2025
- VnExpress: Thị trường chung cư, đất nền tại Đà Nẵng khởi sắc
- CafeF: Giao dịch một phân khúc BĐS tại Đà Nẵng bất ngờ tăng 30%
Thông tin tác giả
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS với hơn 10 năm hoạt động tại thị trường Đà Nẵng, có kinh nghiệm dày dặn, kiến thức chuyên môn cao trong các phân khúc: Căn hộ cao cấp, khách sạn, nhà phố, biệt thự, đất nền khu vực trung tâm, đắc địa,...
